Жилищный фонд Сибири.
Модернизация и реконструкция
В. С. МАТВЕЕВ
Генеральный директор
открытого акционерного общества
Корпорация "СТРОЙСИБ"
К числу исключительно актуальных проблем российской жилищной практики относится постепенное преобразование всего жилищного фонда России, насчитывающего более 2,5 млрд м2 общей площади. Из них около 250 млн м2 (10 % всего существующего или 15 % городского жилищного фонда страны) приходится на здания, построенные по типовым проектам первого поколения
в период 60-70-х годов.
Именно этим зданиям принадлежит значительная роль в решении жилищной проблемы. В силу изменившихся условий они уже не отвечают многим современным требованиям. Особенно остро проблема стоит в Сибирском регионе, отличающемся суровыми природно-климатическими условиями. На большей части территории отмечаются вечномерзлые грунты, заболоченность, эрозия почв, а также сейсмичность и другие инженерно-геологические явления и процессы со всеми вытекающими из этого градостроительными и строительными последствиями, усугубляемыми достаточно сложной социально-экономической и санитарно-экологической ситуацией в городских и сельских поселениях.
В Новосибирской области имеется 1750 населенных пунктов с общей численностью населения 2748 тыс. человек, из них около 70 % - горожане. Жилищный фонд области достигает 44 млн м2 общей площади,
в том числе в административном центре (Новосибирске) он - примерно 23, 5 млн м2. Дома первых типовых серий 1-464,1-468 и 1-447, требующие первоочередной модернизации и реконструкции, составляют 10 % жилищного фонда города.
За прошедшие 25-40 лет эксплуатации жилищный фонд претерпел некоторый физический износ, но показал свою надежность по прочности, устойчивости и де-формативности конструкций. Здания обладают значительными запасами прочности, позволяющими не только гарантировать возможность их эксплуатации в течение многих лет, но и осуществить их надстройку одним - двумя этажами. Более ощутим моральный износ этих домов. Недостаточность размеров кухонь и подсобных помещений, совмещенные санузлы, проходные общие комнаты, отсутствие встроенной мебели, низкий уровень теплозащиты и звукоизоляции привели к существенной утрате ими потребительской стоимости, снижению их социальной привлекательности.
Обновление жилищного фонда пришлось на нелучшие времена, связанные с принципиальной перестройкой всей экономики нашего государства. С одной стороны, в обществе не решена жилищная проблема, а с другой - подошли к критическим сроки проведения капитального ремонта огромного фонда, созданного за 35 лет массового строительства. К этому прибавилась обострившаяся проблема энергосбережения, необходимость резкого увеличения теплозащиты ограждающих конструкций не только новых, проектируемых, но и существующих зданий и сооружений.
Уже накоплен опыт работы по модернизации и реконструкции жилых домов первых массовых серий. Проекты по их обновлению предусматривают изменение обьемно-планировочных решений в результате объединения квартир, увеличения площадей прихожих, кухонь, санитарных узлов. Под новыми крышами надстраиваются мансардные этажи с организацией квартир в двух уровнях. Благодаря использованию приставных лоджий и эркеров улучшается эстетика фасадов.
Мэрией Новосибирска разработана программа реконструкции ветхого жилья. Реконструкция и модернизация жилищного фонда должна стать составной частью решения жилищной проблемы и проведения реформы жилищно-коммунально-го хозяйства. При этом следует учитывать природно-климатические условия местности, состояние окружающей среды и другие особенности. Потребуется совершенствование санитарного законодательства, разработка критериев по комплексной оценке существующего жилья с целью получения объективной картины его состояния, установления направлений и методов постепенного преобразования и совершенствования жилой среды как единого комплекса - жилой ячейки, квартиры, дома с прилегающей территорией. Потребительские качества жилища, его стоимостные показатели будут зависеть от степени соответствия жилища гигиеническим стандартам и регламентам.
Реконструкция жилища невозможна без дальнейшего совершенствования и развития базы стройиндустрии с максимальным использованием технологических возможностей заводов крупнопанельного домостроения, их перепрофилирования на производство материалов и изделий для возведения комбинированных систем.
Потребуется разработка технически целесообразных, экономически эффективных конструкций с учетом повышенных теплотехнических, санитарно-экологических и других требований. К ним относятся: наружные стены с применением, например, гомогенного несгораемого материала - минераловатных плит на основе базальтового волокна для нового строительства и реконструкции существующего фонда; большепролетные плиты перекрытий (многопустотных предварительно напряженных); новые конструкции и изделия на основе ячеистых бетонов.
Реализация энергосбережения в капитальном строительстве и коммунальном хозяйстве за счет утепления существующих домов при их реконструкции и освоения новых энергоэкономичных систем отопления и вентиляции, а также наружных ограждающих конструкций требует решения целого комплекса научно-практических задач, в том числе уточнения метода расчета процессов тепло- и массообмена в зданиях с различными ограждающими конструкциями, в частности с кирпичными стенами, понизив для них теплотехнические требования в связи с их повышенными тепловой инерцией, сопротивлением воздухопроницаемости и другими качествами.
При резком сокращении государственных инвестиций, изменении структуры жилищного фонда и жилищно-гражданского строительства по формам собственности и источникам финансирования, а также для создания условий инвестирования в строительном комплексе необходимо осуществить: создание юридическо-правовой базы инвестиционной деятельности; защиту вкладываемых средств от некоммерческих рисков; снижение ставки Центрального банка; направление амортизационных отчислений предприятий в инвестиции; обеспечение условий для беспрепятственного привлечения отечественных и иностранных инвестиций, в связи с чем следует активно привлекать внебюджетные инвестиционные фонды, средства коммерческих структур и иностранных инвесторов, а также собственные средства предприятий и населения. Реализация рациональной инвестиционной политики, тем более в регионах, невозможна без государственной поддержки в части формирования оптимального уровня налогов, тарифов, льгот, кредитных ресурсов под снижаемые кредитные ставки, целевых банковских вкладов для кредитного развития, становления рынка ценных бумаг.
Комплексная оценка зарубежного и отечественного опыта, а также учет специфики жилищного строительства и жилищного фонда в Сибирском регионе, в первую очередь в Новосибирске позволяет сделать принципиальный вывод о том, что его преобразование состоит не в сносе морально и технически устаревших зданий, а в их обновлении. В связи с этим определяется в основных чертах программа ближайшей реконструкции 5-этажного жилищного фонда, возведенного по первым типовым проектам (1-447, 1-464, 1-468) в 60-70-е гг., в целях достижения не только социального эффекта, но и высоких технико-экономических показателей. Подавляющее большинство таких домов могут быть успешно обновлены в результате модернизации или реконструкции их квартир и помещений общего назначения. Запасы несущей способности конструкции позволяют: увеличить высоту типовых зданий на один-два этажа; использовать чердачные пространства под жилые мансарды без усиления фундаментов и устройства других несущих элементов, что даст прирост дополнительной площади на 20-30 %; а также снизить стоимость 1 м2 общей площади до 50-80 % стоимости в новом строительстве.
Реконструкции как самому дорогому, но наиболее выразительному по последствиям виду обновления жилища целесообразно подвергнуть всего 20-25 % "пятиэтажек", которые образуют внешний контур застройки, расположенной вдоль магистралей и улиц, вокруг площадей, в исторических центрах города и в других важных в композиционном отношении местах. Остальная часть этого фонда может быть преобразована с меньшими затратами при его модернизации с частичной перепланировкой квартир, заменой оборудования и отделки помещений или путем только капитального его ремонта. Следует иметь в виду, что, если стоимость реконструкции принять в среднем за 100 %, то стоимость модернизации составит 70 %, а капитального ремонта - только 55 %. Понятно, что такое комплексное преобразование жилой среды более приемлемо и психологически для жителей, и технологически для строителей-ремонтников, чем при выборочных мероприятиях.
В системе мер, проводимых на предприятиях стройиндустрии Новосибирской обл., по созданию и внедрению новых технологий, по производству экологически чистых строительных материалов и изделий с экономией ресурсов, энергии и трудозатрат предусматривается взаимодействие и поиск потенциальных инвесторов из дальнего зарубежья.
Придавая первостепенное значение проблеме привлечения инвестиций в строительный комплекс вообще, на ряде предприятий стройиндустрии подготовлены инвестиционные предложения и разработаны проекты по созданию собственных мощностей по производству дешевых, качественных, экологически чистых материалов. В течение последних лет удалось в той или иной мере реализовать часть из них. Наиболее активно сотрудничаем с германскими фирмами: успешно завершились два проекта на заводе "Сибит" с фирмами "Итонг" по производству ячеистого бетона (156 тыс. м3 в год) и "Келлер" по изготовлению кровельной черепицы (5 млн шт. в год); проектно-строительная фирма "Сибирь" освоила выпуск высококачественных столярных изделий для жилищного строительства на импортном оборудовании фирмы "Вайниг" (40 тыс. м2 в год); подписан договор между деревообрабатывающим предприятием 'Большевик" и фирмой "Гунделах" (теперь "Хепке") на поставку линии по изготовлению трехслойного оконного бруса для производства оконных блоков по евростандарту.
Активно работает на рынке предприятие 000 "Новолит" с участием иностранных инвестиций, включая Германию, по производству пластиковых окон и дверей.
Более сложными на данный момент остаются вопросы финансирования. Процесс преобразования и обновления жилищного фонда нужно поднять до уровня государственных российских программ "Жилище", "Свои дом" с разработкой единой межотраслевой научно-методической, нормативной и организационно-технической базы, чтобы предусматривалось государственное упорядочение, целевые приоритеты, источники финансирования и т. д.
Модернизация и реконструкция жилищного фонда, как одно из важнейших условий реформирования жилищно-коммунального комплекса, не может быть реализована без разработки специальной государственной и законодательных программ и активного участия в их выполнении органов государственной власти всех уровней.
|
