Проблеме реконструкции жилых домов
- современную методическую и сметно -
нормативную базу
В. Г. Голоскоков
кандидат экономических наук,
доцент Новосибирского Государственного
Архитектурно-Строительного Университета
В. А. Изатов
генеральный директор ООО НПП "АВС-Н",
доцент Новосибирского Государственного
Архитектурно-Строительного Университета,
лауреат Государственной премии
правительства СССР
В. В. Черенков
аспирант Института Горного Дела
Одной из острых проблем большинства городов России является физический и моральный износ жилых домов, построенных в конце 40-х - 60-х годов и требующих реконструкции в ближайшие 10 лет.
Разные оценки для г.Новосибирска подтверждают одномасштабность и важность этой проблемы.
На 1 января 1999 г. жилой фонд Новосибирска составил 25,4 млн. кв. м. Кирпичные здания постройки 30-50-х годов составляют 20 % жилья, из них 30 % домов (расположенных в наиболее престижных районах) находятся в предаварийном состоянии, 40 % требуют проведения капитального комплексного ремонта. В общем объеме жилого фонда около 40 % составляют панельные дома всех серий. Примерно половина из них (5 млн. кв. м.) - постройки 50 - 80- х годов (хрущевки), у которых имеется существенный физический износ.
По официальным спискам на получение жилья в очередях состоит около 25 тысяч семей. Чтобы решить проблему сегодняшнего жилья нужно построить (при социальной норме 2,5 млн. кв. м. жилья. (1, с 212-218)
Материалы экспертных заключений последних лет позволяют сделать вывод о неудовлетворительном состоянии значительной части жилого фонда города Новосибирска. Физический износ жилого фонда во многих случаях (особенно в центральной части города) достигают 60 %, что является опасным для жизни жильцов.
Кирпичные здания старой застройки 30-50 -х годов составляют 17-23 % , основная часть которых расположена в центре города. В аварийном состоянии находится 40 % этих домов и еще 50% требуют капитального ремонта. (1, с. 430)
При оценке ситуации с жильем в г.Новосибирске по пятибалльной системе специалисты м ее определяют в 3,2 балла (2):
- 42% жилого фонда находится в удовлетворительном состоянии (износ 10-30%);
- 35% находится в неудовлетворительном состоянии (износ от 30 до 60%);
- 11% составляет аварийное и ветхое жилье (износ от 60 до 75 %)
Имеются целые кварталы ветхих домов, которые нужно реконструировать или сносить. 22 тысячи семей или 225 тысяч новосибирцев нуждаются в квартирах, так как имеющиеся находятся в аварийном или предаварийном состоянии.
- 12 % находится в хорошем состоянии (износ до 10 %).
В концепции социально-экономического развития города Новосибирска в первые десятилетия ХХ1 века (в подсистемах жизнеобеспечения города проблемного блока указано: общий жилой фонд города составляет 27 млн. 716 тыс. кв.м. и среднестатистический городской житель имеет общую площадь для проживания 19,6 кв.м. Жилой фонд города состоит из 52372 жилых домов различной этажности, капитальности стен и степени благоустройства с оценочной стоимостью ( по данным городского БТИ) 28 млрд.руб. и средним процентом износа - 17,2 . За три года снесено 24,8 тыс.кв.м и в общей площади городского фонда такое жилье еще составляет 2,6 % (около 720 тыс.кв.м).
Экономическая эффективность реконструкции обусловлена снижением стоимости строительства ( отсутствуют затраты по землеотводу, устройству фундаментов, коммуникаций, инфраструктуры).
При решении жилищной проблемы в ближайшем будущем приоритетное значение будет отдаваться реконструкции ( а не новому строительству), имеющей большие перспективы в целом по России и в том числе в Новосибирске.
Комплексная реконструкция отдельных фрагментов исторически сложившейся городской застройки является определяющим направлением разработки "Общих положений комплексной реконструкции центральной части г.Новосибирска ( историческая зона)", выполненных авторским коллективом Сибирского отделения РААСН.
Поле инвестиционно-строительной активности расширяется за счет постепенного увеличения масштабов реконструкции и модернизации существующего жилья. В Новосибирске уже имеется практический опыт оригинальных конструктивных и организационно-технологических решений по санации жилых старых домов с надстройкой двух этажей, наружным утеплением и устранением существующих дефектов (трещин в несущих стенах).
В настоящее время для экономической оценки строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов социальной сферы сметная документация составляется по устаревшей сметно-нормативной базе 1984 или 1991 годов.
За период с 1998 - 2001 гг. Госстроем России разработана и введена в действие новая методическая и сметно-нормативная база федерального уровня, вводимая в действие с 01.01. 2001 года.
Методология сметного нормирования и ценообразования изложена в документах. Новым сметным нормативом являются сборники госудаственных элементных сметных норм (ГЭСНр - 2001), на основании которых разработаны федеральные единичные расценки (ФЕРр - 2001). ГЭСНр привязываются к территориальным условиям строительства субъекта федерации в виде сборника территориальных единичных расценок (ТЕРр), которые используются при составлении сметной документации. Порядок определения величины накладных расходов (нормативы) и сметной прибыли (нормативы) приведены в документах. Новые нормы на строительство временных зданий и сооружений и дополнительных затрат при производстве ремонтно-строительных работ в зимнее время приведены в документах.
В соответствии с Постановлением Госстроя России сметная документация на строительство объектов социальной сферы, включая реконструкцию и капитальный ремонт, должна составляться на основе новой сметно-нормативной базы, начиная со второго квартала 2001 года.
Во втором квартале 2001 года для Новосибирской области была завершена с помощью комплекса АВС разработка сметных цен на строительные материалы и механизмы по состоянию на 01.01.2001г. и в соответствии с методологий Госстроя России была определена заработная плата рабочих строителей и механизаторов. Указанные материалы были рассмотрены и утверждены межведомственной комиссией по ценообразованию (МВК) в строительстве и использованы в качестве исходной базы для разработки территориальных единичных расценок, которые в настоящее время корректируются по замечаниям членов МВК и экспертизы. Необходимо иметь в виду, что ряд методических документов, утвержденных Госстроем России, отменен.
В связи с отказом в государственной регистрации Минюстом России, утвержденных Госстроем России методических документов, Госстрой России своими приказами отменил (21):
- приказ от 31 декабря 1999 г. № 177 "Об утверждении Методики по определению непригодности жилых зданий и жилых помещений для проживания" приказом от 15 августа 2000 г. № 181;
- приказ от 30 декабря 1999 г. № 169 "Об утверждении Положения о порядке оформления разрешений на переоборудование и перепланировку жилых помещений и встроенных нежилых помещений в жилых домах" приказом от 12 октября 2000 г. № 227.
В связи с принятием Правительством Российской Федерации постановления от 4 декабря 2000 г. № 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности" Госстрой России отменил свой приказ от 20.01.2000г. № 9 "Об утверждении положения об аккредитации организаций технической инвентаризации при Госстрое России". Постановлением Госстроя России от 29 октября 2000 г. № 135, в связи с отказом Министерства юстиции РФ в регистрации, отменено постановление Госстроя России от 2 августа 2000 г. № 73 "Об утверждении Положения о порядке технического учета жилищного фонда".
Литература:
1. "Новосибирск на рубеже ХХI Века: перспективы развития и инвестиционные возможности". Материалы международной научно-практической конференции. Под ред. чл. корр. МАИ В.М.Чистякова.
- Новосибирск: Новосибирский институт информатики и регионального управления. -2000, - 600с.
2. Равинская М. "Новосибирск - столица Сибири с хрущобами в центре". Газета "Метро". Новосибирск: - 2001. - № 29, - с. 4.
3. Туманик Г. "Реконструкция исторического центра Новосибирска: проблемы и решения". Газета "Строительные ведомости". - 1999. - № 26 (88). - с. 1.
4. "Методическое пособие по определению сметной стоимости капитального ремонта жилых домов, объектов коммунального и социально-культурного назначения". Госстрой России. - М.: ГП ИНПА, 1988, - 96 с.
5. "Методические указания по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации". МДС 81 -1999. М.:ГУП ЦПП, - 1999. -60 с.
6. "Методические рекомендации по определению размера средств на оплату труда в договорных ценах и сметах на строительство и оплате труда работников строительно-монтажных и ремонтно-строительных организаций". МДС 83 - 1.99. Госстрой России. - М: ГУП ЦПП. -1999, - 52 с.
7. "Методические указания по разработке единичных расценок на строительные, монтажные, специальные строительные и ремонтно-строительные работы". - М.: Госстрой России. - 1999. -33 с.
8. "Методические указания по разработке сборников (каталогов) сметных цен на материалы, изделия, конструкции и сборников сметных цен на перевозку грузов для строительства и капитального ремонта зданий и сооружений". МДС 81 - 2.99. - М.: Госстрой России. - 1999. - 43 с.
9. "Методические указания по разработке сметных норм и расценок на эксплуатацию строительных машин и автотранспортных средств". МДС 81 - 3.99. - М.: Госстрой России. 1999. - 49 с.
10. "Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий". МДС 13 -1.99. - М.: ГУП ЦПП. 2000. -64 с.
11. "Методические указания по определению величины накладных расходов в строительстве". МДС 81 -4.99. -М.: Госстрой России. -2000. - 35 с.
12. "Государственные элементные сметные нормы на ремонтно-строительные работы". ГЭСНр -2001 - 51 по 69. -М.: Госстрой России. - 2000.
13. "Сборники Федеральных единичных расценок на ремонтно-строительные работы ФЕРр-2001. (Постановление Госстроя РФ от 17.10.2000
№ 104).
14. "Методическое пособие по расчету затрат на службу заказчика-застройщика". МДС 81 - 7. 2000.
15. "Методические рекомендации по использованию текущих и прогнозных индексов стоимости при составлении сметной документации, определении свободных (договорных) цен на строительную продукцию и расчетах за выполненные работы". МДС 81 - 9. 2000.
16. "Пособие по учету налогов в сметной документации на строительство". МДС 81 - 23.2000.
17. "О порядке перехода на новую сметно-нормативную базу ценообразования в строительстве на территории Российской Федерации". (Постановление Госстроя Р.Ф от 12.01.2001 № 8).
18. "Методические указания по определению величины сметной прибыли в строительстве". МДС 81 -25. 2001.
19. "Сборник сметных норм затрат на строительство временных зданий и сооружений". (Постановление Госстроя РФ от 07.05. 2001 № 45).
20. "Сборник сметных норм дополнительных затрат при производстве ремонтно-строительных работ в зимнее время". (Постановление Госстроя РФ от 19.06.2001 №61).
21. "Цены в строительстве". Кемерово: ГУЧ ЦЦС. - 2001. - № 3 (66). - с. 13, 16.
22. "Проектирование и строительство в Сибири". -2001. - №3. - с.39.
23. "Проектирование и строительство в Сибири". - 2001 . -№2. - с.5.
|
