Ипотечное кредитование в Сибири:
- перспективы и реалии
М.О.Лелекова,
начальник отдела ипотечных операций
Сибирского филиала Агентства
по ипотечному жилищному кредитованию
Постановлением Правительства РФ № 628 от 25 августа 2001г. были утверждены Правила предоставления государственных гарантий РФ по заимствованиям ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", которые, кроме всего прочего, коснулись и жилищного строительства: "...Займы, привлекаемые Агентством посредством размещения обеспеченных гарантиями облигаций, являются целевыми и предназначены для финансирования ипотечного жилищного кредитования в РФ, а именно... для предоставления на срок до 18 месяцев займов банкам с целью кредитования покупателей, заключивших договор приобретения прав на строящиеся жилые дома и помещения. В случае приобретения гражданами жилых объектов, построенных по этим договорам, на условиях ипотечного жилищного кредитования Агентство вправе принимать в погашение банками займов, предоставленных Агентством, права требования по кредитам, обеспеченным ипотекой построенных (приобретенных) жилых объектов (в том числе права по закладным)...".
Сейчас в Сибирском филиале Агентства по ипотечному жилищному кредитованию разрабатывается в рамках данного Постановления полная договорная основа, оценка риска возвратности предоставленных банкам займов (формы гарантий со стороны банка и строительных компаний) и др. Реализация программы будет происходить в трех крупнейших мегаполисах России - Москве, Санкт-Петербурге и Новосибирске.
Перспективы.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию создано в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 1010 от 26.08.1996 г. в форме открытого акционерного общества. 100% акций Агентства принадлежит государству (Минимуществу РФ). На сегодняшний день открыто два филиала Агентства по ипотечному жилищному кредитованию - в Санкт-Петербурге и Новосибирске.
Основная задача организации - приобретение за счет привлеченных средств (эмиссия и продажа ипотечных облигаций инвесторам под гарантии Правительства РФ) прав требования по закладным у банков, предоставивших, в соответствии с требованиями Агентства, целевые ипотечные кредиты физическим лицам на приобретение жилья. И если раньше речь шла только о вторичном рынке недвижимости или новом сданном жилье, то теперь, с утверждением Правил предоставления государственных гарантий, будут охвачены и строящиеся жилые объекты.
Под контролем Агентства специально отобранные банки проведут тендер среди строительных компаний. Ставка будет делаться, в первую очередь, на стабильно работающие корпорации с большим количеством площадок в "ликвидных районах" с объектами высокой степени готовности. А далее схема такова - заемщик (покупатель/инвестор), соответствующий требованиям Агентства, заключает договор об инвестиционной деятельности с застройщиком и, оплатив первоначальный взнос, приходит в банк для заключения кредитного договора на срок 5 -10 лет. На основании этого банк поэтапно перечисляет (в соответствии с графиком финансирования) инвестиции на счет застройщика, а заемщик осуществляет в банк ежемесячные платежи по возврату кредита. После сдачи дома госкомиссии и регистрации права собственности заемщика на построенную квартиру, оформляется договор ипотеки и закладная, после регистрации которых банк может вернуть предоставленный Агентством заем путем переуступки прав по закладной.
Реалии.
В мае 2001 года было подписано Соглашение о сотрудничестве между Агентством по ипотечному жилищному кредитованию и Новосибирским филиалом Банка "Сибконтакт", в рамках которого осуществляется кредитование физических лиц на срок 5 -10 лет, под 19% годовых в рублях, в сумме от 150 тыс. рублей (не более 70% от стоимости квартиры) под залог приобретаемой квартиры (вторичный рынок или новое сданное жилье).
Механизм кредитования условно можно разделить на несколько этапов:
· оценка риска возвратности предоставленного кредита (анализ платежеспособности заемщика, проверка "чистоты" приобретаемой квартиры, ее оценка)
· заключение кредитного договора, открытие заемщиком и продавцом лицевых счетов в банке
· оформление и регистрация договора купли-продажи в Учреждении юстиции (переход права собственности к заемщику, безналичное перечисление 30% собственных средств продавцу)
· нотариальное удостоверение договора ипотеки, заключаемого между заемщиком и банком, и оформление закладной
· регистрация договора ипотеки в Учреждении юстиции
· страхование жизни заемщика, приобретаемой квартиры и права собственности на срок предоставления кредита
· списание кредитных средств на лицевой счет заемщика, полный расчет с продавцом, подписание акта фактической передачи приобретенной квартиры
· новоселье.
С момента подачи всех необходимых документов до вселения в квартиру проходит примерно около месяца.
Основными требованиями к потенциальному заемщику являются: российское гражданство, постоянная регистрация по месту жительства в городе Новосибирске, стабильная высокооплачиваемая работа (в среднем не менее 15 тысяч рублей в месяц на семью - муж и жена), наличие собственных средств для оплаты первоначального взноса в размере 30% от стоимости приобретаемой квартиры (плюс затраты на оформление сделки - нотариус, страховщики, оценщики, банк, юристы, риэлтеры).
Если у заемщика нет указанного ежемесячного дохода, его работодатель может заключить с банком Договор поручительства с предоставлением всех необходимых документов об организации (учредительных и финансовых за последние 1,5-2 года). Также возможно поручительство со стороны другого юридического или физического лица (с высокими доходами). Наличие у потенциального заемщика в собственности ликвидных активов (квартира, дача, автомобиль, драгоценности и пр.) или кредитной истории, без сомнения, положительным образом повлияет на принятие кредитного решения.
Кроме документов по своей платежеспособности заемщик должен предоставить документы по приобретаемой квартире с заключением оценщика. Расчет с продавцом квартиры осуществляется в два этапа - не менее 30% собственных средств заемщик в безналичной форме перечисляет на счет продавца после регистрации в Учреждении юстиции договора купли-продажи и перехода к нему права собственности на квартиру. Оставшиеся 70% кредитных средств перечисляется только после государственной регистрации договора ипотеки. Разрыв в оплате составляет около двух-трех недель. Главная гарантия для продавца - это подписанный кредитный договор, в соответствии с которым банк обязуется предоставить денежные средства, в противном случае предъявляются санкции за каждый день просрочки. Гарантией является также тот факт, что продавец, в соответствии с договором купли-продажи, имеет право удерживать квартиру до полного расчета с ним (акт фактического приема-передачи квартиры и передача ключей производятся после получения всей суммы). Возможны и другие гарантии, которые рассматриваются в индивидуальном порядке.
После выдачи кредита Банк направляет копии всех оформленных договоров и закладной в Агентство с предложением о приобретении прав. В случае соответствия документов всем необходимым требованиям, на закладной осуществляется передаточная надпись, подписывается договор купли-продажи закладной и акт приема-передачи закладной и документов, содержащихся в кредитном деле. Затем производится платеж банку в размере номинальной стоимости закладной. Теперь все платежи заемщика по возврату кредита поступают на счет Агентства.
Процентный период, в течение которого заемщик должен внести платеж по возврату основного долга и начисленных процентов без штрафных санкций, наступает с 20 по 28 число каждого месяца. С 29 числа банк начинает начислять пени, продолжается это 30 дней, затем заемщику направляется письмо о досрочном возврате кредита. В случае отсутствия ответа, еще через 30 дней обращается взыскание на заложенную квартиру. Квартира оценивается, реализуется на свободном рынке. Из полученных средств Агентство покрывает задолженность заемщика (с учетом штрафов, пеней, затрат на реализацию квартиры, судебные издержки, если были), а оставшиеся средства возвращаются заемщику.
Кстати, кредит, по желанию заемщика, может быть возвращен досрочно, как частично, так и полностью, уже через 3 месяца после его выдачи.
Ежемесячный платеж по минимальной сумме кредита с процентами составляет 2800 рублей, что в сравнении с арендными платежами довольно немного, тем более, если учесть психологический момент: деньги отдаются не "чужой тете" за аренду жилья - оплачивается собственная квартира.
Таковы на сегодняшний день перспективы и реалии ипотечного кредитования в Сибири.
|
