Изучение спроса
на рынке строящегося жилья
С.Гребенков,
начальник отдела
инвестиционной риэлтерской
компании "Мегаполис"
Рынок недвижимости - сегодня одна из самых активно развивающихся сфер нашей экономики. В условиях непредсказуемости экономической ситуации недвижимость для ее обладателей играет немаловажную стабилизирующую роль, и в связи с этим возрастает роль аналитических исследований этого рынка. Однако сами эти исследования еще проходят период становления, и пока большинство аналитических материалов по этой теме отличает однобокость. Как правило, изучается только одна сторона рыночных отношений - предложения и структура цен. Продавцы квартир осуществляют ценовую политику практически "на ощупь", не имея целостного представления о второй составляющей рынка недвижимости - спросе на квартиры и платежеспособности покупателей.
В нашей компании проведена работа по изучению как раз этой второй составляющей рынка жилья. Особенностью анализа было то, что изучались не просто пожелания покупателей, а их реакция на заявленные к продаже предложения квартир, фиксировались звонки по рекламным объявлениям. Ранее в ряде изданий нами были опубликованы результаты этих исследований по рынку вторичного жилья, то есть квартир в действующем жилом фонде. Здесь проводится анализ рынка квартир в строящихся домах. Период проведения исследований - октябрь этого года. Отмечались звонки по прайс-листам агентства, размещенным в журнале "Недвижимость" и газетах "Доска объявлений" и "Из рук в руки". Всего за этот период в данных изданиях было выставлено 1858 экспозиций. Экспозицией здесь считается одноразовая реклама одного варианта квартиры. Например, если одна и та же квартира выставлялась в трех изданиях в двух номерах каждой, это считалось за шесть экспозиций. В спектр предложений входили все категории квартир по количеству комнат во всех районах города.
На первом графике приведено распределение поступивших звонков в зависимости от стоимости квартиры и (по цветовой разбивке столбиков) от количества комнат. Хорошо видно влияние цены на спрос. Уже первый столбец графика (квартиры стоимостью менее 500 тыс.руб.) дает третью часть всех звонков. Необходимо отметить отличие от аналогичной зависимости для вторичного рынка. Если для вторичного рынка заметно преобладание спроса на однокомнатные квартиры (42,4% против 29,3% и 22,9% на двух- и трехкомнатные соответственно), то для новостроек в структуре спроса примерное равенство по одно-, двух- и трехкомнатным квартирам (31,9%, 34,4% и 29,9% соответственно)
Город Новосибирск очень широко разбросан территориально. Это не может не сказываться на территориальной составляющей структуры спроса. В соответствии с этим риэлтеры условно разбивают город на следующий зоны: центр, зоны, прилегающие к центру, престижные пригороды, линия метро, зоны средней отдаленности, окраины.
На втором графике показана разбивка спроса по этим зонам и внутри каждой зоны по количеству комнат в квартирах. Хорошо видно преимущество по спросу квартир в зонах средней отдаленности (55,8% в целом по всем категориям квартир). Но немало звонков было и по зонам на линии метро и территориям, прилегающим к центру, что опять же свидетельствует о ином характере спроса, чем для вторичного жилья (там заметное количество звонков было по отдаленным районам). [Обозначения по оси Х:
буквами: о - окраины, с - зоны средней отдаленности, п - зоны прилегающие к центру, м - линия метро, ц - центр, э - престижные окраины
цифрами: 1 - однокомнатные квартиры, 2 - двухкомнатные, 3 - трехкомнатные, 4 - четырехкомнатные, 5 - пятикомнатные.]
Изучение спроса может иметь важное прикладное значение для продавцов квартир при установлении цены. На третьем графике дано сопоставление цен спроса и предложения. Высота столбиков соответствует ценам на квартиры: в одном случае - это средние цены выставленных на продажу квартир (темные столбики) - "предложение", в другом (светлые столбики) - это средневзвешенные цены квартир, по которым фиксировались звонки (весовым коэффициентом было количество звонков по каждому варианту) - "спрос".
На графике так же проведена разбивка квартир по зонам города и количеству комнат. Хорошо видно, что в большинстве случаев показатели спроса и предложения очень близки друг к другу и практически во всех случаях цены предложения чуть выше цен спроса (два столбика, отражающие средние цены "предложения" по четырех- и пятикомнатным квартирам центральной зоны, не уместились в графике, составляя 3млн.763тыс. и 5млн. 156тыс. руб. соответственно). То есть можно говорить, что рынок строящегося жилья более-менее отрегулирован. Некоторая разбалансированность (например, по отдаленным районам) объясняется малым количеством вариантов, выставленных на продажу, связанном с малой интенсивностью строительства в этих зонах города [по оси Х этого графика после обозначения зон города и категорий квартир приведено число экспозиций], а также другими факторами, об одном из которых будет сказано ниже.
Приводимые выше сравнения вторичного и первичного рынков жилья не случайно. Жилье в новостройках и действующем жилом фонде отличается по качеству и может привлекать к себе разные категории покупателей. Так, если, для строящегося жилья на самые дешевые квартиры приходится около трети спроса, то для вторичного жилья этот процент заметно выше (46%). Если учесть при этом, что в структуре вторичного жилья заметно преобладание однокомнатных квартир, а также относительно более высокий спрос на "вторичку" в отдаленных зонах города, то можно сделать вывод о том, что основная масса покупателей такого жилья приходят на этот рынок, как только у них появляется финансовая возможность купить хоть какую-нибудь квартиру. Казалось бы, что для таких покупателей рынок строящегося жилья должен быть более привлекателен в силу того, что квартиры в недостроенных домах дешевле и дорожают по мере приближения срока сдачи.
Однако, следующий график, сопоставляющий средневзвешенные цены спроса на первичном и вторичном рынках показывает обратную картину. Более высокие цены в строящихся домах можно объяснить только тем, что в структуре новостроек преобладает элитное жилье. Строители стремятся строить жилье для богатых клиентов и поближе к центру, не видя, что существует немалый спрос на дешевое жилье, безотносительно к месту его расположения. Это не может не сказываться на спросе. Так в наших исследованиях замечено, что, несмотря на то, что количество экспозиций вариантов новостроек за этот период в два раза превышало количество экспозиций предложений вторичного жилья, число звонков по вторичному жилью было в полтора раза больше.
И еще одно наблюдение, которое может оказаться немаловажным для строителей.
На пятом графике приведено распределение спроса и предложения в зависимости от метража квартир. Нетрудно увидеть их несовпадение. Это еще одно подтверждение того, что строители, стремясь строить дорогое элитное жилье, не совсем учитывают спрос. Но если выше говорилось о том, что они не оглядываются на тенденции на вторичном рынке, то из Рис.5 следует, что и потребности покупателей первичного жилья также учитываются не в полной мере. До трети построенного жилья не сразу найдет покупателей из-за большого метража квартир, и в то же время до трети потенциальных покупателей новостроек, ориентирующиеся на меньшие площади квартир, могут уйти на вторичный рынок.
В заключение необходимо сказать несколько слов о следующем.
В одном из изданий, специализирующемся на экономической тематике, изучив наш предыдущий материал об исследовании спроса на рынке вторичного жилья, заметили нам, что спрос правильнее изучать по количеству продаж, а не звонков в агентство. В связи с этим требуется уточнить некоторые особенности рынка недвижимости. Да, действительно, если бы речь шла, например, о пепси-коле, спрос изучался бы по продажам. Но с квартирами ситуация иная. Поясним на таком умозрительном примере. Предположим, что трем человекам понадобилось купить квартиры, на продажу было выставлено десять вариантов, и только один удовлетворял заявленным требованиям. В результате была совершена только одна сделка купли-продажи. Каким числом вы выразите спрос? Единицей - по объему продаж, или все-таки тройкой? То есть, выражаясь экономическими терминами, предложение количественно превышает спрос, и в то же время спрос явно неудовлетворен.
Проведенное исследование в определенном роде уникально. Его можно осуществить только в рамках большого агентства по недвижимости. Кто еще сможет так сконцентрировать информацию о потребностях покупателей, разбросанных по всему городу и подбирающих себе варианты по рекламным объявлениям? Как иначе вы будете фиксировать их звонки? Какой институт или социологическая лаборатория сможет выявить и подсчитать количественно такого рода спрос?
Такое социологическое исследование возможно, когда сфера риэлтерских услуг сама, развиваясь, достигает определенного уровня, когда изучение спроса клиентов становится системой и естественным элементом работы риэлтерского агентства. (К слову сказать, все вышеприведенные исследования проводились в фотографическом режиме, то есть за определенный промежуток времени просто собиралась и обрабатывалась рабочая информация риэлтеров). Это замечание приведено здесь в связи с тем, что сегодня проводятся явно непродуманные изменения в законодательстве, касающиеся отмены лицензирования риэлтерской деятельности, что подрывает работу крупных агентств, ставя их в один ряд с маклерами-одиночками.
|
