"СИБИРСКАЯ МАНСАРДА"
В.Д. Гайдук
"Мансарда - жилое помещение
на чердаке под скатом крыши"
/С.И.Ожегов "Словарь русского языка"/
Основной ориентир доступности жилья для населения любой страны определяется стоимостью одного квадратного метра общей площади жилья в размере, не превышающем среднего двухмесячного денежного дохода на душу населения.
Как попытка реализации одного из перспективных направлений снижающего стоимость строительства жилья, по инициативе ЗАО ВЕЛЮКС РОССИЯ, разработана целевая комплексная программа "Мансарда в России". При реализации данной целевой программы планируется (до 2010 года) получить более 30 млн. м2 (400 тысяч квартир) за счёт устройства мансардных этажей при реконструкции и новом строительстве жилых домов, в том числе 6,5 млн. м2 мансард в домах первых массовых серий. Также планируется достигнуть сокращения расходов энергии на отопление и горячее водоснабжение на 35-40 % и получить экономию при потреблении питьевой воды до 40-50 %, что приведёт к снижению оплаты коммунальных услуг.
Годовой прирост жилищного фонда в Российской Федерации (при новом строительстве) составляет менее 0,5 м2 на человека. При таких темпах жилищного строительства обеспечить всех желающих новыми квартирами (в ближайшее время) не представляется возможным, поэтому очень актуальна идея использования пустующих чердаков и преобразования плоских и малоуклонных крыш, что позволяет получить прирост общей площади жилых зданий в 1,5 раза дешевле, чем при новом строительстве, на 25-40 % снизить расход материальных ресурсов и в 1,5 раза затраты на инженерную инфраструктуру (сравнительная оценка структуры затрат при новом строительстве и при мансардном домостроении на основании датского опыта приведена в таблице № 1).
По Сибирскому Федеральному округу, для реализации пилотных проектов мансардного домостроения,
были намечены города Омск, Кемерово, Дивногорск Красноярского края, Новосибирск.
Таблица - № 1
|
СТРОИТЕЛЬСТВО
НОВОГО ЗДАНИЯ
В СРАВНЕНИИ СО СТРОИТЕЛЬСТВОМ МАНСАРДЫ
|
|
|
НОВОЕ ЗДАНИЕ
|
МАНСАРДА
|
|
Приобретение участка земли
|
15 %
|
0 %
|
|
Инфраструктура
|
12 %
|
0 %
|
|
Затраты на инженерные
подключения
|
5 %
|
0 %
|
|
Создание строительной площадки
|
5 %
|
5 %
|
|
Непосредственное строительство
|
46 %
|
83 %
|
|
Местная
администрация/Согласования
|
2 %
|
2 %
|
|
Услуги консультантов
|
15 %
|
10 %
|
Однако при всей очевидности экономической выгоды, особенно для Сибирского Федерального округа,
мансардное домостроение в сибирском регионе практически не освоено.
Особое направление в мансардном домостроении занимает надстройка мансард на эксплуатируемых
жилых домах без отселения проживающих. Это наиболее сложный технологический процесс,
требующий тщательной подготовки и высшей степени культуры строительного производства.
Автору данных строк (в июне 2000 года) была предоставлена возможность ознакомиться
непосредственно в городе Санкт-Петербурге с реализацией пилотного проекта строительства
мансардного этажа на существующем 5-этажном жилом доме без отселения проживающих.
Это второй пилотный проект подобного рода в России (первый был реализован в городе Лыткарино
Московской области). Проект включает в себя (кроме строительства собственно мансарды),
обновление с утеплением фасадов, установку новой теплостанции в подвальном помещении,
удаление старого и устройство нового дренажа по периметру здания, ремонт существующих окон
и дверей, обновление существующих лестниц, модернизацию существующей системы отопления.
При знакомстве с данным объектом (на строительной площадке) была отснята видеокассета,
выполнено фотографирование и получен значительный объём справочного и нормативного материала,
который находится (в настоящее время) в Западно-Сибирском региональном
отделении 118 отдела Государственного архитектурно-строительного надзора Минобороны
и может быть предоставлен для изучения любым заинтересованным организациям на безвозмездной
основе.
Каковы характерные особенности строительства мансарды без отселения проживающих
в Приморском районе города Санкт-Петербурга по улице Торжсковской - 16.
1) возможность выполнения работ по демонтажу существующей конструкции кровли
без кранового оборудования (резка элементов по месту на фрагменты весом до 75 кг и ручная
их транспортировка к подъёмному механизму - грузовому лифту - с последующим спуском с крыши
и вывозом автотранспортом);
2) наличие в строительной организации психолога для работы с проживающими в доме
жильцами при возникновении конфликтных ситуаций;
3) доступ на строящуюся мансарду без использования существующих лестничных клеток, а,
исключительно, при помощи подъёмного механизма (лифта) специально смонтированного
у торцевой стены здания.
Как недостаток можно отметить отсутствие возможности укрытия строящейся мансарды
(как строительной площадки) от атмосферных осадков и, как следствие, замачивание верхнего
этажа существующего дома.
В текущем году (также в июне) вновь удалось побывать на пилотном проекте мансарды в городе
Санкт-Петербурге. Строительство завершено (общий вид жилого дома с мансардой показан
на фотографии № 1 - на фотографии № 2 показан аналогичный дом без мансарды).
Квартиры, устроенные в мансарде реконструированного жилого дома намечены
к распределению военным и их семьям, возвратившимся прежде всего из стран Балтии,
согласно соглашению между администрацией города Санкт-Петербурга и "Фондом для мансардных
жилищ в России".
В сибирских городах реализация мансардного домостроения на существующих домах,
без отселения проживающих, сталкивается с правовыми препятствиями, которые кажутся
неразрешимыми так как существующие местные нормы требуют согласия всех квартиросъёмщиков,
что практически не достижимо
.
Изучение опыта подобного строительства городов Москвы и Санкт-Петербурга показывает,
что согласия всех квартиросъёмщиков не требуется, но к общественному обсуждению инвестиционных
проектов приглашаются все собственники квартир.
Так например, в городе Санкт-Петербурге эти вопросы определяет распоряжение
мэра от 19.02.1996г. № 128-р (с изменениями от 12.07.2000г) "О реконструкции чердаков
и мансард на инвестиционных условиях" и распоряжением губернатора Санкт-Петербурга
от 14.09.2000г. № 994-р "Об участии граждан и их объединений в обсуждении и принятии решений
в области градостроительной деятельности, осуществляемой при реализации инвестиционных
предложений" утвердившем "Порядок участия граждан и их объединений в обсуждении
и принятии решений в области градостроительной деятельности, осуществляемой при реализации
инвестиционных предложений".
В городе Москве указанные вопросы регулируются - распоряжением мэра города Москвы от 02.06.1996г. № 49/1-РМ "Об устройстве мансардных помещений под жилые цели в жилых домах в г. Москве" которым введено в действие "Положение об устройстве жилых помещений мансардного типа в жилых домах в г. Москве", где (в пункте 3.3) указано: "При принятии решения о проведении работ по освоению чердачного пространства жилого дома о предстоящих работах должны быть уведомлены все собственники, проживающие в этом доме. Спорные вопросы с собственниками решаются в судебном порядке". И, опять, ни какого согласия с квартиросъёмщиками не предусматривается. Более того, в самом начале данного "Положения…" подчёркивается, что чердак это не помещение, а только лишь пространство на которое право коллективной собственности распространяться не может. Думаю, будет уместно (в рамках данной статьи) привести нормативные термины и определения, указанные в распоряжении мэра города Москвы от 02.06.1996г. № 49/1-РМ:
"Чердак" - пространство между конструкциями кровли (наружных стен и перекрытием верхнего этажа)
см. стр. 32 СНиП 2.08.02-89, приложение 2;
"Этаж мансардный" - этаж, размещаемый внутри чердачного пространства
см. стр. 32 СНиП 2.08.02-89, приложение 2;
"Освоение чердачного пространства" - проведение работ с целью устройства помещения
мансардного типа в жилом доме.
Законодательным структурам Субъектов Федерации Сибирского Федерального округа целесообразно
выработать единый правовой подход (основываясь на опыте городов Москвы и Санкт-Петербурга)
к осуществлению мансардного домостроения без отселения проживающих.
Отрадно отметить, что в международном архитектурном конкурсе "Мансарда в индустриальном
домостроении" первую премию получили сибирские архитекторы.
Это творческая группа из города Томска: Пак Л.Г-Б., Трофимов С.М., и Огай С.Г.
за проект "Жилой дом в микрорайоне Каштак-1".
Экспертной комиссией в качестве достоинств данного проекта отмечено:
1) многоуровневое решение мансардного этажа на ширококорпусном монолитном жилом доме;
2) оригинальность объёмно-планировочного и функционального решения пространства
мансарды;
3) использование преимуществ мансардных окон ВЕЛЮКС в сочетании с вертикальными окнами;
4) реалистичность конструктивного решения с применением древесины местного
лесопромышленного комплекса;
5) конструктивное улучшение архитектурного решения базового жилого дома;
6) прирост общей площади за счёт устройства мансарды на 12%.
Также поощрительной премией был отмечен проект из Новосибирска -
"Реконструкция строящегося 8-этажного жилого дома путём надстройки мансард
по ул. Вокзальная магистраль" (авторы: А. Агеев и Л. Гневашева).
Участвовали в конкурсе проекты из городов Абакан, Барнаул, Иркутск,
Красноярск, Кызыл, Тобольск.
Особой проработки требует техническое решение по защите строительной площадки мансарды
от воздействия атмосферных осадков.
Наиболее целесообразным представляется
устройство шатрового покрытия с использованием облегчённых арочных конструкций блокируемых
со строительными лесами (см. схему № 1).
Это позволить гарантировано исключить замачивание верхних этажей дома при атмосферных
осадках и одновременно позволит параллельно со строительством мансарды выполнять наружные
работы по усилению стен, по их утеплению и отделке.
При выполнении строительных работ в исторических частях города целесообразно
скрыть строительные леса полупрозрачной сеткой с нанесённым рисунком фасада
здания гармонизированного с фасадами примыкающих зданий.
Опыт применения подобной защитно-декоративной сетки удалось увидеть на Невском проспекте
города Санкт-Петербурга в июне текущего года.
Глядя на фотографию № 3 трудно догадаться, что в центре фотографии не исторический фасад,
а строительные леса реконструируемого здания скрытые полупрозрачной
защитно-декоративной сеткой.
В завершение данной статьи вновь возвращаюсь к эпиграфу. Уже 16 изданий "Словаря русского языка"
С.И.Ожегова преподносят понятие мансарды как иностранную экзотику, но современные реалии
заставляют россиян и, прежде всего проживающих в сибирском регионе, по новому воспринять идею
мансарды и обеспечить её широкую практическую реализацию.
Гайдук В.Д.
Начальник Западно-Сибирского
регионального отделения 118 отдела
Государственного архитектурно-строительного
надзора Минобороны России,
Государственный строительный инспектор РФ
(регистрационный номер в государственном реестре - № 0165),
Член Координационного Совета по архитектуре и строительству
и Координационного Совета по ЖКХ МА "Сибирское Соглашение".
P.S. Автор передаёт данный материал для публикации в любом из периодическом издании
Сибири без предъявления авторских прав и истребования авторского гонорара и надеется,
что данная публикация послужит продвижению и развитию рынка мансардного домостроения
в сибирском регионе.
29 ноября 2001г. г. Новосибирск.
| 
