Об опыте градостроительного зонирования территории г. Новосибирска
(тезисы к докладу)
В. И. Филиппов,
зам.начальника
ГУ архитектуры
и градостроительства
мэрии Новосибирска
М. Н. Марков,
зам.начальника
ГУ архитектуры
и градостроительства
мэрии мэрии Новосибирска
Законодательно необходимость проведения правового зонирования установлена Градостроительным кодексом РФ в 1998 году и была закреплена Земельным кодексом РФ в 2001 году. Градостроительный кодекс предусматривает:
Правовое зонирование - деятельность органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил застройки, а Правила землепользования и застройки - нормативные правовые акты органов местного самоуправления, регулирующие использование и изменения объектов недвижимости посредством введения градостроительных регламентов. Правила застройки включают в себя схемы зонирования и текстовые материалы (градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны). Выполняя работу мы исходим из следующего:
Генеральный план определяет основные направления развития города его транспортной, инженерной, социальной инфраструктур. Кроме того, генеральный план устанавливает зонирование городских территорий - служебный, закрытый документ, Правила застройки детализируют зоны и устанавливают регламенты использования зон и подзон, базируются на решениях генерального плана города - местный нормативно-правовой акт, открытый документ. Градостроительная документация последующих уровней разрабатывается с обязательным учетом регламентов правил застройки. Для обоснования выполнения зонирования на основании утвержденной генеральной схемы развития г, Новосибирска (по сути концепции генплана) используем п. 8. ст. 35 Градостроительного кодекса РФ «В период разработки нового генерального плана действует ранее утвержденный генеральный план в части, не противоречащей правилам застройки» (т. е, зонирование может корректировать неадекватные решения устаревшего генплана).
При участии агентства США по международному развитию в 1996-1998 годах выполнено зонирование в городах Тверь, Новгород, Иркутск, Пушкин, Санкт-Петербург, Выборг, Казань, Самара, при участии различных московских институтов и консультационных групп, подобные работы были проведены в ряде городов РФ. Отдельная работа по градостроительному зонированию была проведена в Москве в рамках разработки нового генерального плана.
В Новосибирске работы по зонированию были начаты в 2000 году. Нагрузка по выполнению данных работ легла на отдел генерального плана ГУАиГ.
В настоящее время разработано и утверждено положение «О градостроительном зонировании территории г, Новосибирска», которое определяет основные требования к разработке и виды зон. В нем использованы как методика агентства по международному развитию, так и московская методика. Из московской методики взято трехчастное построение графических схем, деление на функциональное, строительное, ландшафтное зонирование, что в значительной степени детализирует и делает наглядными параметры возможных изменений недвижимости. В тоже время исправлены основные недостатки московской методики: применение зон, не совпадающих с границами территориально-планировочных районов и кварталов, приводит наш документ в соответствие с Градостроительным кодексом РФ, а во- вторых регламенты, устанавливаемые в определенной зоне, будут однозначно относиться к каждому земельному участку, расположенному в данной зоне, то есть исполнение регламента будет возможно конкретным землепользователем, а не зависеть от нескольких расположенных в квартале. Кроме того, система значительно упрощена, что позволит понимать ее не только профессионалам, но и всем участникам градостроительной деятельности.
В качестве исходных данных приняты решения, утвержденные в 1995 году в «Генеральной схеме развития города». На основе земельного кадастра и дежурного плана города составляется план современного функционального использования территории,
В связи с тем, что имеется 80 утвержденных экологических паспортов на 1081 предприятие, то работа по установлению СЗЗ будет проводиться в рамках программы по улучшению экологического состояния г. Новосибирска. ГУАиГ в процессе работ по зонированию передает данные в комитет охраны окружающей среды и природных ресурсов по предприятиям, которые необходимо выносить или сокращать СЗЗ, Комитет охраны окружающей среды и природных ресурсов совместно с ГЦСЭН организовывает выполнение данных требований.
Красные линии разрабатываются в мастерской «Горпроект», Территории, на которые должны быть установлены красные линии, будут временно зарезервированы для муниципальных нужд.
Зоны охраны памятников архитектуры, ограничения метрополитена взяты существующие. Охранные, технические зоны магистральных инженерных коммуникаций будут взяты по имеющимся схемам. Природоохранные, водоохранные территории, геологическое состояние территории пересматривать не предполагается, так как взята за основу генеральная схема развития города.
1. Различаются следующие виды зон по функциональному назначению и их кодовые обозначения;
- рекреационные зоны (А), в том числе зоны природоохранные (АI), природно-рекреационные (А2);
- общественно-деловые зоны (Б), в том числе зоны, предназначенные для размещения многофункционально деловых объектов (Б1), лечебных, научных и учебных объектов (Б2), объектов обслуживания населения (Б3);
- жилые зоны (В), в том числе зоны, предназначенные для. размещения многоквартирных жилых домов (В1), индивидуальных жилых домов (В2); дачно-садовой застройки (В3);
- производственные зоны (Г), в том числе зоны, предназначенные для размещения производственных предприятий V класса вредности (Г1), производственных предприятий IV - II класса вредности (Г2);
- зоны инженерной и транспортной инфраструктур (Д), в том числе зоны, предназначенные для размещения улично-дорожной сети (Д1), объектов железнодорожного транспорта (Д2), объектов инженерного оборудования (ДЗ);
- зоны сельскохозяйственного использования (Е);
- зоны специального назначения (Ж);
- зоны военных объектов и иные зоны режимных территорий (3).
2. Виды зон по строительному назначению в зависимости от плотности и высоты застройки и их кодовые обозначения:
- зоны с низкоплотной застройкой высотой не более 15 м (IА);
- зоны со среднеплотной застройкой высотой не более 15 м (IIА);
- зоны с высокоплотной застройкой высотой не более 15 м (IIIA);
- зоны с низкоплотной застройкой высотой не более 35 м (IБ);
- зоны со среднеплотной застройкой высотой не более 35 м (IIБ);
- зоны с высокоплотной застройкой высотой не более 35 м (IIIБ);
- зоны с низкоплотной застройкой высотой более 35 м (IB);
- зоны со среднеплотной застройкой высотой более 35м (IIВ);
- зоны с высокоплотной застройкой высотой более 35 м (IIIВ).
3. Виды зон по ландшафтному назначению, их кодовые обозначения и соотношение допустимых, значений определенных видов организации поверхности земли (поверхности, застроенной зданиями (сооружениями); незастроенные поверхности с искусственным покрытием; поверхности с растительным покровом и водные поверхности) в процентах от площади участка;
- зоны застроенные слабоозелененные (а): 1.0 - 100 %; 0 - 90 %; 0 - 30 %;
- зоны застроенные озелененные (б): 10 - 70 %; 0 - 60 %; 30 - 70 %;
- зоны незастроенные слабоозелененные (в): 0 - 10 %; 60 - 100 %; 0 - 30%;
- зоны незастроенные озелененные (г): 0-10 %; 20 - 70 %; 30 - 70 %;.
- зоны озелененные (д); 0 - 30 %; 0 - 30 %, 70 - 90 %;
- зоны природные (е): 0 - 10 %; 0 - 10 %; 90 - 100 %,
Совместно с зонированием ведется разработка Правил землепользования и застройки.
В качестве отдельного этапа, учитывая особую актуальность для жителей города, выполнена работа по зонированию индивидуальной застройки,
Вышли постановления мэра, утверждающие схемы зон размещения индивидуальных жилых домов по всем административным районам города, а также «Временный градостроительный регламент зон размещения индивидуальных жилых домов г. Новосибирска», который установил регламенты для каждой из подзон:
- сохраняемой индивидуальной жилой застройки;
- перспективной индивидуальной жилой застройки;
- сохраняемой на расчетный срок индивидуальной жилой застройки;
- сносимой индивидуальной жилой застройки,
Данными регламентами установлены: возможность капитального строительства, реконструкции, капитального ремонта, функциональные возможности, минимальные и максимальные размеры земельных участков, этажность и высотность, уровень инженерного обеспечения, благоустройства в различных зонах. На территории зон индивидуальной застройки, ведутся работы по установлению межквартальных пространств (улиц, переулков) общего пользования. Участки …. красные линии провоцированы с учетом времени строительства перспективных городских магистралей.
Вторым этапом будет введен раздел по функциональному зонированию всего города совместно с Правилами землепользования и застройки.
В ГУАиГ мэрии Новосибирска работа по зонированию выполняется в электронном виде, благодаря тому, что имеется система обновления топопланов в М 1:500, в растровом виде и дежурный план застройки, который также ведется в электронном виде.
Из проблемных не отработанных вопросов имеются следующие:
Регистрация градостроительных регламентов, установление и регистрация публичных, сервитутов, выявление зон с запрещенным и ограниченным оборотам земли.
Предполагается, что поэтапно вводимая система регулирования не просто приведет систему управления в соответствие с действующим законодательством, но и реально создаст лучшие инвестиционные условия, усилит возможности контроля со стороны мэрии.
|
