Жизнь в городе. Современное управление жилым фондом на примере района Фридрихсхайн г. Берлина
Петер Норден (Peter Norden),
технический руководитель
строительной фирмы
"Фридрихсхайн" (Германия)
1. Район Фридрихсхайн г. Берлина
Фридрихсхайн - старый пролетарский район Берлина, непосредственно примыкающий к центру города. Промышленные предприятия и жилые кварталы района массово застраивались с 1890 по 1910 год. (численность населения: 1939 – 130.000; 1989 – 111.000; 2000 – 98.000).
Район назван по одноименному народному парку, заложенному в 1848 году и называемому ещё «зелеными легкими» Восточного Берлина. Этот первый для того времени общедоступный парк был спроектирован для отдыха населения как противовес аристократическому парку Тиргартен. После второй мировой войны парк Фридрихсхайн получил свой нынешний гористый облик, так как решено было не взрывать остатки бункеров, а заполнить их обломками разрушенных зданий. И теперь с вершины 78-метрового холма "Mont Klamott" (что переводится как «гора щебня», или «гора рухляди») посетители могут бросить взор на парковый ареал площадью 52 гектара и жилой район, занимающий около 10 km?.
Масштабные разрушения военного времени сменились после 1945 года идеологически обусловленными планировками и новыми застройками (микрорайон Фридрихсхайн, Аллея Карла Маркса, ранее Аллея Сталина, микрорайоны крупнопанельного домостроения), в то время как «историческая» застройка района во времена ГДР полностью игнорировалась.
После объединения страны и основания WBF (01.07.1990) нами разработаны концепции для архитектурного, строительного, юридического и социального сохранения и развития района и его населения.
2. Коммунальные жилищно-эксплуатационные управления
Согласно нашим политическим представлениям, задачами коммуны не являются сдача жилья в найм, его содержание или строительство. Не должна коммуна и обеспечивать жилой фонд теплом и электричеством или заниматься уборкой мусора. Всё это в большей степени является задачами предприятий и предпринимателей сферы услуг, и издержки последних должны как минимум окупаться оплатой за предоставленные населению услуги.
Задачами коммуны среди прочего является генеральное градообразующее планирование и согласование строительных проектов. Возможности социально ориентированного управления в этих вопросах предоставляются коммуне различными общественно-правовыми актами (законом об обществах с ограниченной ответственностью, договорами с управляющими, строительным и административным правом, законом о величине квартирной платы, условиями целевого финансирования жилищного фонда и др.). Регулирующее воздействие осуществляется и здесь через финансирование, в данном случае – через дотации федеральной земли и государства.
WBF создано после объединения Германии как частное предприятие на основе прежнего народного предприятия коммунального жилищного управления VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin – Friedrichshain. WBF на 100 % находится в собственности коммуны города Берлина.
Социально-политические требования к коммунальному жилищному предприятию включают в частности:
- социально ориентированную политику формирования квартирной платы и
обеспечения жильём различных слоёв населения, включая малоимущих, развитие добрососедских связей, содействие инфраструктурным мероприятиям (поддержание связей между поколениями, создание общежитий, размещение торговых зон, мест встречи) и социальному развитию микрорайонов;
- углубление «общего жития», интеграция новых жителей района в системе образования, на рабочем месте и по месту жительства;
- постоянная адаптация жилого фонда к растущим потребностям жителей;
- создание предпосылок для общественно-полезного труда населения
3. ЖЭУ WBF Wohnungsbaugesellschaft Friedrichshain mbH
Под управлением WBF находятся более 23.000 квартир и 700 промышленных объектов с суммарной полезной площадью около 1,4 миллиона м?. Управление предоставляет работу 340 сотрудницам и сотрудникам (75 % женщин), а также ведет профессиональное обучение 20 учеников.
От управления к оказанию услуг
В 1990 году не менее важной, чем смена правовой формы предприятия или реорганизация его структуры была переориентация наших сотрудников на оказание услуг району и его жильцам, для чего проводилось повышение квалификации, индивидуальное и групповое обучение для сотрудников и руководителей. Ключевым словом являлась коммуникация, как внутренняя, так и внешняя. Так, внутри предприятия проводилась носившая наступательный характер информационная работа: был начат выпуск газеты для сотрудников, информационных листков по отдельным важным темам или к производственным собраниям и праздникам, коллективно велась разработка и изучение системы аттестации сотрудников и руководителей. Вне предприятия мы активно налаживали связи с жильцами, прессой и политическими кругами: «круглые столы», газета для жильцов, соревнования, выставки, например, на тему «Квартирная плата и её повышение». Это помогло развитию партнерских отношений между нашими жильцами, сотрудниками предприятия и обслуживающими жилой фонд специализированными фирмами.
Управление жилым фондом и строительство
В то время как управление жилыми и промышленными объектами осуществляется в значительной мере независимо работающими эксплуатационными конторами по месту жительства (сдача квартир в наем, текущее обслуживание, поддержание порядка, работа домовых мастеров), большие технические мероприятия и новостройки курируются центральным техническим отделом. При этом у нас действует следующее правило: инвестировать в сохранение жилого фонда, в накладные расходы, в управление бережно, но в достаточной степени, так, чтобы в последующие годы затраты не росли. В особенности при комплексном санировании панельного жилья мы руководствуемся следующим:
все технические мероприятия должны выполняться без разрыва во времени, в необходимой технологической последовательности - во первых, в целях экономии, и, во вторых, чтобы не более одного раза обременять жильцов неудобствами, связанными с санированием.
Нами ведутся новостройки для совершенствования структуры жилого фонда (например, строительство домов для престарелых, квартир для продажи в частное владение), а также для повышения качества застройки (исключение незастроенных площадок, дополнения к панельным строениям).
Большое значение придается приветливому оформлению и экологии зданий, подъездов и окружающей территории с выделением зон для детей, юношества и пожилых людей.
Финансирование всех затрат должно проводится управлением самостоятельно – из собственного капитала, из кредитных средств, дотаций и особенно за счет взымаемой квартплаты и платы за промышленные площади.
Особым полем деятельности WBF является приватизация жилого фонда. Под этим подразумевается продажа квартир и земельных участков с домами их жильцам и сторонним инвесторам, а также создание жилищных кооперативов (коллективная собственность на основе товариществ).
4. Участие жителей района в принятии решений
Комплексные градостроительные мероприятия проводятся в отдельных частях Берлина при активном участии населения (см. схему).
Участие населения в принятии решений по градостроительным мероприятиям регламентируется предписаниями земли Берлин, в которых определены основные положения принятия решений, порядок проведения выборов представителей населения и возможности содействия. Выбранный на основе предписаний консультативный орган предоставляет соответствующему органу управления рекомендации, возражения и опасения населения; решения в общественно-правовом секторе принимаются муниципальной администрацией или парламентом, в частном секторе – инвестором, то есть в конечном счете тем, кто данное мероприятие финансирует.
При этом по возможности должны быть учтены инициативы и опасения заинтересованного населения.
Участие жильцов конкретного жилого комплекса в принятии решений, затрагивающих их интересы, не столь широко. В основном реализуется следующая модель:
Квартиросъёмщики избирают совет (например, по одному представителю от подъезда), который формулирует мнение жильцов и ведёт переговоры с жилищным управлением. Возможными темами могут быть уровень квартирной платы, мероприятия по содержанию жилья, или проблематичное социальное поведение отдельных жильцов. Регулярными темами являются также оформление и содержание окружающей территории.
5. Заключительные положения
Организационные, строительные и социальные мероприятия недолговечны, если не удается разработать и реализовать для жилищного хозяйства долгосрочные концепции. Для этого необходима гарантированная стабильность на многих уровнях: в планировании и строительном праве коммуны, в финансовой заинтересованности инвесторов, в праве, регламентирующем найм квартиры, в обеспечении жилого фонда водой, электричеством и тепловой энергией, в инфраструктуре (детские учреждения, школы, магазины, социальные службы).
Жилье означает жизнь, и это больше, чем четыре стены и крыша над головой: жилье – это благоустройство домов и окрестности, это техническое оснащение, это атмосфера, это соседи – жилье есть основа нашего жизнеощущения. Это делает жилищное хозяйство увлекательным, значительным – однако и требует ответственности от всех причастных. И жилье требует заинтересованности – как общественной, так и частной.
Mодель участия заинтересованных лиц
Лица, интересы которых затрагивает санирование жилья или градостроительное мероприятие
(квартиросъемщики, домовладельцы, предприниматели, наемные рабочие)
избирают Представительство заинтересованных лиц.
Последнее делегирует представителей для участия в
Консультативный орган по санированию или развитию.
В консультативном органе представлены:
Федеральная земля Берлин
административный район города, в зависимости от мероприятия – финансовым отделом, или отделами по социальным вопросам, образованию, промышленности, по делам молодежи и спорта
политические партии коммунального парламента
представители заинтересованных лиц
подрядчик санирования или строительства, как организатор консультационного процесса
|
