Современные проблемы городского жилища
( новое строительство и реконструкция )
В.П. Блинков,
профессор,
советник РААСН
Необходимо отметить актуальность обсуждаемой проблематики для городов Сибири ,
поскольку естественный процесс наращивания жилого фонда в конце 80 – ых годов ,
был искусственно прерван.
Жилище являясь одной из главных компонент инфраструктуры города, определяющим
образом влияющее на другие составляющие (градообразующее производство ) и позволяющее
оценивать состояние развития города. Происшедшие в России революционные изменения
в социально-политической организации, а так же жесточайший кризис градообразующей базы
городов (кроме ресурсодобывающей и крупной металлургии), в значительной мере коснулся
и структуры жилого фонда.
Одним из главных изменений в структуре жилого фонда городов является отказ
государства в финансировании этой отрасли. То есть все расходы по формированию
жилого фонда переложены на плечи потребителей. Необходимо отметить , что на этапе
развития промышленной революции как в Европе так и в Советском Союзе (особенно на
более позднем этапе развития) работодатели как правило обеспечивали свои трудовые
ресурсы жилищем , хотя бы с минимумом комфортных условий . И только со значительным
ростом благосостояния население имело возможность улучшить свои жилищные условия .
В целом по городам Сибири объём жилищного строительства снизился в 4-6 раз,
в сравнении с 1985 годом, причём в крупнейших городах в меньшей степени, а
в малых городах практически приостановилось строительство многоэтажных
квартирных домов.
В целом, наблюдается быстрый рост стоимости квартирных домов, что в свою очередь
снижает притягательность города и соответственно ведёт к застойным и кризисным
процессам. Наиболее наглядно можно проследить закономерности динамики движения жилого
фонда на современном этапе их пространственного развития. Поскольку предшествующий
этап характеризовался быстрым наращиванием жилого фонда, в основном рассчитанного
на “усреднённого” жителя; индустриальными методами, т.е. на основе массового
типового многоэтажного жилья, в основном из крупных панелей. В современных городах
эта категория капитального жилого фонда составляет до 70-95% от всего объёма жилищ.
Рассмотрев динамику жилого фонда в г. Новосибирске и других городах Сибири, можно
констатировать возрастание, а в дальнейшем и выход на кризисное состояние жилищной
проблемы.
РИС . 1 Динамика развития (движение) жилого фонда в г. Новосибирска
Согласно расчётам (рис.1) можно прогнозировать кризисное состояние жилищной проблемы
к 2005-2007 году, когда истекает срок физического износа первых типовых серий
массового жилья. О быстром развитии кризиса жилья, говорит быстрое наращивание
стоимости однокомнатных квартир в г. Новосибирске , индекс цен на которые вырос
только за 2001 год в 2 раза.
Строительство незначительного объёма «элитного» жилья быстро идет к исчерпанию своих
рыночных потребностей . Следует отметить, что тот объём жилья который строится
в Новосибирске, для среднего класса, не сможет даже замедлить нарастание проблемы.
А разработанная программа реконструкции жилищного фонда Новосибирска путём надстройки
или пристройки фактически не может кардинально изменить ситуацию. Ведь по сути
реконструктивным мероприятиям может быть подвергнут только кирпичный жилой фонд
до типового периода и типовая застройка первых кирпичных серий. Если говорить
о комплексной реконструкции жилого фонда, то необходимо повысить уровень
благоустройства современных жилых кварталов, микрорайонов, на основе учёта
высокого уровня автомобилизации, что в корне меняет представления о придомовых
стоянках и паркингах. Кроме того необходимо подумать об улучшении архитектурного
объёма жилищ, что создаст более привлекательную среду обитания.
В связи с надвигающимся жесточайшим жилищным кризисом необходимо резкое повышение
ввода в эксплуатацию нового жилого фонда не только для социально обеспеченных
слоёв населения, но и жилищ для тех категорий населения, которые не имеют
возможности приобретения его в собственность. Необходимо формировать категорию
домовладельцев развивающих свой бизнес на основе аренды жилья.
В аспекте территориально - пространственного развития крупных и крупнейших городов
необходимо учитывать прогноз, основанный на циклической природе пространственного
развития города, что пик центростремительных тенденций приходится на современный
этап формирования жилищ и в дальнейшем центробежные тенденции начнут нарастать всё
более стремительно. В основном касаясь двух типов жилищ: для элитных слоёв общества
и самых малоимущих
(рис.2).
РИС .2 Теоретическая модель поясного зонирования крупного крупного города
с циклограммой и прогнозом максимумов формирования «элитных» и «социальных» типов
жилья .
Концентрические зоны : А – центральная , Б – серединная , В – периферийная ,
Г – пригородного расселения
Для элитных слоёв общества жилища будут формироваться в пригородной зоне крупнейших
городов, в радиусе транспортной доступности 60-80 километров на территориях
экологически чистых, но в непосредственной близости от транзитной межселенной
магистрали. Основная форма пространственной организации - “деревня” то есть комплекс
однотипных жилищ типа “вилла”,”коттедж”.
Наиболее действенный, радикальный метод решения жилищной проблемы, перейти к
формированию его на свободных территориях в серединной и периферийных зонах города,
либо на сплошном сносе малоэтажного ветхого жилья в центральной и срединной зонах
города. Причём данный тип жилья должен быть рассчитан на менее обеспеченные слои
населения, но выполненный на современной нормативной базе, высоком уровне комфорта,
а главное на качественной концепции формирования жилищ.
Высокий уровень встроенного оборудования, позволит создать жильё высокой комфортности
небольшой полезной площади.
В дальнейшем совершенствовании архитектурно - планировочного качества жилой застройки
крупнейших городов Сибири , использовании рыночных (экономических) механизмов
использования селитебных территорий и в улучшении комфорта проживания большое место
принадлежит обоснованному выбору типологии жилых зданий для различных социальных
слоёв общества . В современных социально экономических условиях необходим точный
прогноз количественных объёмов жилья для каждой категории населения и их размещение
в структуре поясного зонирования ( центр , периферия ) . Следует избегать ошибок
прошлого , развивая всё многообразие методологии возведения жилых зданий , включая
реконструкцию и модернизацию существующей застройки.
От индивидуального малоэтажного и многоэтажного элитного жилья до социального жилья
ля малоимущих . Следует особо отметить , что по мере развития общества и некоторого
изменения в юрисдикции использования жилья , т. е. частная собственность ,
муниципальная собственность , частная собственность на правах сдачи в аренду
и т. д. , пропорции типов жилья будут меняться и меняться в сторону увеличения
комфортных условий и количественных характеристик .
Для обеспечения оптимального решения быстрорастущих проблем жилого фонда, необходимо
резко увеличить объём научных исследований по рассматриваемой проблематике.
Следует особо выделить категорию развивающихся городов. Необходима разработка новых
методологических подходов в управлении, инвестировании и строительстве жилищного
комплекса. Необходима срочная разработка новых методов градостроительного
прогнозирования и формирования документации для нужд действенного управления, ныне
стихийно развивающегося процесса.
Следует переходить более активно на “экономическую” форму с упрощённой структурой
управленческого аппарата и с более развитой научно – нормативной базой соответствующей
современному уровню социально – экономических отношений.
| 
