ОПЫТ РЕКОНСТРУКЦИИ ГОРОДСКОГО МНОГОЭТАЖНОГО ЖИЛЬЯ
БЕЗ ОТСЕЛЕНИЯ ЖИЛЬЦОВ
В.М. Митасов
Заведующий кафедрой
железобетонных конструкций НГАСУ,
научный руководитель НИПТиПЦ
«Сибстройреконструкция",
доктор технических наук,
профессор,
г. Новосибирск
Сегодня в муниципальной собственности только Новосибирска 26 млн.м жилья, из них 46% неудовлетворительного и аварийного, что составляет 12 млн.м2 и нуждается в капитальном ремонте и реконструкции., если реконструировать 1 млн.м2 в год жилья, то потребуется 12 лет, 500 тыс.м2 в год - 25 лет, 300 тыс.м2 в год - 40 лет.
На графике (рис, 1), по предварительным прогнозам, объем необходимой реконструкции жилья к 2004 г. составит около 17 млн. м2 (67%) общей площади, а к 2010 г, - 25 млн. м2 (98%). Недоремонт увеличивается не линейно, а квадратично и без радикальных изменений мы подходим к вероятным массовым обрушениям домов в обозримом будущем.
На основании имеющегося опыта практической реконструкции жилой застройки отдельных зданий и сооружений, можно сформулировать некоторые основные задачи реконструкции строительного комплекса. Разработка схем застройки жилых районов, отдельных жилых зданий - это создание открытых структур застройки, т.е. таких, которые позволяют развиваться застройке в рамках существующей системы без конкретной ломки, органично и постадийно.
Для создания более комфортных условий проживания населения, улучшения культурно-бытового обслуживания, создания жилой среды обитания, отвечающей запросам современного человека, повышения комфортности жилья и развития инфраструктуру, совместно с департаментом энергетики, жилищного и коммунального хозяйства разработана «Программа реконструкции и модернизации жилищного фонда г. Новосибирска на 2000-2005 гг.».
Учитывал недостаточность аварийного фонда и необходимости резкого увеличения объемов реконструкции, наиболее перспективно в нашем регионе реконструкция без отселения. При этом возможны различные схемы:
1. В кварталах с плотной застройкой, где по архитектурно-градостроительным соображениям невозможно значительное повышение этажности реконструкция может быть ограничена капитальным ремонтом с сооружением эркеров, лоджий и мансардных этажей.
2. В кварталах менее плотной застройки, где имеется возможность расширения существующих корпусов, может быть использована смешанная система каркасно-панельной застройки с пристройкой и надстройкой дополнительных объемов,
3. При возможности радикальной надстройки до 12-16 и более этажей использовать метод "фламинго", когда надстраиваемая часть не передает нагрузки на существующую, (рис. 2).
4. Смешанный вариант - часть надстраевомого здания опирается на самостоятельные опоры, часть - на существующее здание. Примером является осуществляемый в Новосибирске проект реконструкции ж/д № 40 по ул. Октябрьской. Над 4-х этажным существующим домом возведены два этажа и мансарда (рис. 3).
Реконструкция осуществляется без отселения жильцов и без привлечения бюджетных средств. П
ри реконструкции дома на практике реализован принцип теплоснабжения надстраиваемой части
за счет экономии тепла при утеплении существующей. Кроме облицовки фасадов минераловатными
плитами, нами внедряется экономичная технология третьего остекления существующих окон,
без замены оконных коробок (разумеется, там, где они в хорошем состоянии), ставится
новый бойлер. Теплотехнические характеристики существующего здания приведены в соответствие
с Изменением № 3 СНиП II-3-79* «Строительная теплотехника». Заменены системы отопления,
собраны стоки.
Осуществлены нестандартные технические решения по усилению грунтов основания, как прямыми, так и наклонными сваями - система вертикальных колонн, установленных на консолях буронабивных свай и с помощью скользящего шарнира прикрепленных к стенам обеспечивает эффект обоймы и меняет расчетно-конструктивную схему наружных стен, что исключает дальнейшие их деформации и трещинообразование (рис. 4). При этом масса надстраиваемого здания увеличивает этот эффект. Для усиления внутренней центральной стены использована технология горизонтального прокола. Разработаны и внедрены технические решения по устройству перекрытия под существующей кровлей, с изменением стропильной системы с оригинальной системой включения лежней в работу. Впервые в Новосибирске сооружаются наружные приставные лифты. Весь проект надстройки многоэтажного здания с приростом 75% площадей без отселения жильцов осуществляется впервые в России.
В условиях недостаточной несущей способности фундаментов и наружных несущих стен для восприятия дополнительных нагрузок предложены следующие технические решения;
1. Передача нагрузок от надстраиваемых этажей осуществлена через металлические колонны по наружному периметру здания на собственные, не зависящие от существующего здания, фундаменты.
2. По верху наружных несущих стен для обеспечения пространственной жесткости и устойчивости здания, а также в целях безопасности работ над чердачным перекрытием выполнено монолитное железобетонное перекрытие по металлическим балкам и монолитный железобетонный пояс,
3. Заменены системы инженерных коммуникаций.
Таким образом, данный опыт реконструкции зданий с надстройкой (пристройкой) дополнительных объемов стал тем решением, которое отвечает современным условиям обновления и модернизации зданий старой застройки и жилой среды.
Увеличивая сложность технических решений, мы экономим на материальных, энергетических и людских ресурсах, уменьшаем объем капитальных единовременных вложений и длительность строительства.
Опыт первой реконструкции без отселения показал, что строители не готовы работать без стройплощадки, в условиях проживания людей и повышенной требовательности к технике безопасности и культуре проведения работ. Все работы выполнены специализированной организацией НИПТиПЦ «Сибстройреконструкция» - экспертиза, проектные работы, СМР, работы по усилению оснований и фундаментов, надземных конструкций.
Экономическая эффективность реконструкции обусловлена снижением стоимости строительства за счет исключения необходимости землеотвода, устройства фундаментов, подводки коммуникаций, строительства инфраструктуры.
Сегодня реконструкция рассматривается комплексно, как группа программ, направленная на повышение надежности и долговечности, комфортабельности, социальной защищенности и экономичности обслуживания жилищного фонда города. В рамках программы РААСН, нами выполнена работа в СО РААСН «Разработка на базе системного подхода научно-технических основ реконструкции и надстройки жилых зданий в Центральной части Сибирского региона» в которой обоснованы основные направления модернизации и реконструкции жилых домов массовой застройки серий 1-447, 1-464, 1-468.
Предусмотрены пути унификации сборных и сборно-монолитных конструктивных систем, даны конкретные предложения по вариантам конструкторских разработок модернизации и реконструкции жилых домов серий 1-447, 1-464, 1468 с надстройкой 2-3-х этажей и до 9 этажей.
Серия 1-464 - улучшение планировочных качеств домов этой серии может быть осуществлено за счет устройства эркеров и устройства квартир в двух уровнях.
Серия 1-468 - по сравнению с 1464, - более перспективная и при реконструкции позволяет
получить более высокие эксплуатационные характеристики (рис. 5):
увеличить жилую площадь за счет уширения корпуса здания до 3 м, при демонтаже наружных панелей, имеющий значительный износ (до 60%);
надстроить здание до 3-х этажей с мансардой без усиления внутренних стен, и до 9 этажей с применением наружного каркаса и решетчатой оболочки;
- требуется устройство фундаментов под несущий внешний каркас в виде буроиньекционных и буронабивных свай;
планировочные характеристики жилых домов после реконструкции отвечают на 80% современным требованиям, предъявляемых к проектам жилых домов.
Серия 1447 - позволят модернизировать здание в широтной ориентации, а также надстройку домов без усиления стен и фундаментов (в большинстве случаев) на два этажа и мансарды, при надстройке 9 этажей - следует применять наружный каркас или решетчатую несущую оболочку; работы, возможно, проводить без отселения жильцов.
Таким образом, в Новосибирске сегодня созданы все предпосылки для организации массовой реконструкции и модернизации жилищного фонда.
Нормативно-правовая база реконструкции
Однако при реконструкции возникает другая проблема - правовое регулирование реконструкции. Проводимая приватизация жилья не может быть закончена, так как собственники квартир не являются собственниками дома, В ситуации, когда все квартиры дома приватизированы жильцами, а собственником дома является балансодержатель. Таким образом, при проведении определенных мероприятий по дому собственники жилья могут занимать такую позицию, которая не совпадает с позицией балансодержателя. Опыт массовой реконструкции имеют практически все страны, и практика подтверждает целесообразность постоянного взаимодействия с жильцами при разработке и принятию решений по модернизации и реконструкции жилья, В данный момент необходима разработка и утверждение на местном уровне нормативно-правовых документов, регламентирующие и регулирующие права и обязанности владельцев квартир, домов и т.д.
Сегодня «Сибстройреконструкцией», совместно с администрацией новосибирской области ведутся работы по созданию законодательной базы, регулирующей отношения физических и юридических лиц, по созданию пакета территориальных строительных норм для реконструкции и модернизации жилищного фонда.
Источники финансирования реконструкции
Опыт проведенного эксперимента (Октябрьская, 40) показал, что процесс реконструкции жилых домов без отселения жильцов будет иметь затяжной и эпизодический характер без планомерного и активного вложения бюджетных средств. Целесообразно в рамках решения жилищно-территориальной проблемы установить экономическую эффективность вложения финансовых средств города и области в решение жилищной проблемы путем реконструкции я модернизации жилья. Полученный эффект можно направить на стимулирование частных инвестиций, снижение стоимости муниципального жилья.
Учитывая потребность в значительных средствах для проведения реконструкции (60 млр.руб. только Новосибирску) в приемлемые сроки необходима инвестиционная политика привлечения не только бюджетных денег и денег населения5 но и федеральное финансирование, как основополагающими средствами.
Реконструкция и модернизация кварталов застройки должна осуществляться в основном на принципе самоокупаемости. В качестве основных источников покрытия затрат на реконструкцию в технико-экономических обоснованиях проектов и бизнес-планах обязательно должны рассматриваться источники получения средств - аренда помещений, аренда земельных участков для строительства пристроек и т.д., продажа, жилья в новых домах. А также другие возможные источники финансирования - ассигнования из местных бюджетов, вклады жителей на расширение жилья и др.
Заключение
Сейчас в городе Новосибирске утверждена постановлением мэра №2222 от 27.11.00 г. и реализуется «Программа реконструкции и модернизации жилищного фонда города на 2000-2005 гг.». Эта программа основывается на комплексном решении градостроительных, архитектурных, экологических, социально-бытовых, экономических, конструктивных и инженерных аспектов проблемы с ориентацией на человека, созданием для него комфортной среды проживания. Значительный экономический эффект может быть получен путём улучшения структуры пространственного развития и землепользования города и области. В совокупности все это позволит свести участие государства в проведении реконструкции жилых кварталов и микрорайонов к минимуму. При этом концепция базируется на следующих основных положениях.
Объектом реконструкции является не отдельный жилой дом или группа, а жилое образование в целом (квартал, микрорайон и т.п.), включая его территорию, застройку, транспортные и инженерные сети, благоустройство, социальную инфраструктуру.
Реконструкция жилищного фонда должна проводиться с обязательным повышением потребительских качеств жилища, в том числе за счет:
- увеличения жизненного цикла домов на 35-40 лет;
- переоборудования и перепланировки квартир с целью повышения их комфортабельности;
- снижения эксплуатационных затрат на отопление на весь период жизненного цикла домов на 30-40% за счет повышения теплозащитных качеств ограждающих конструкций и создания домов с широким корпусом путем пристройки дополнительного пролета (до 18-20 м).
Проекты реконструкции застройки городских участков, кварталов и микрорайонов должны учитывать современные требования градостроительной политики:
- увеличение плотности жилой застройки;
- создание новой номенклатуры объектов социально-бытовой инфраструктуры жилых массивов;
- соблюдение норм экологической безопасности;
- соблюдение карты инсоляции, освещенности зданий;
- придания градостроительному и архитектурному облику застройки индивидуальной выразительности, присущей данному региону, городу и местности.
|
