Архив Новости Выставки Конкурсы Редакция Подписка Реклама Корпорация ЦДС Издательство Главная

АРХИТЕКТУРА И ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВО:

Advertisment

Особенности инвестирования в недвижимость Н.А. Щербакова, кандидат экономических наук, доцент, Новосибирский государственный технический университет Рынок недвижимости неразрывно связан с инвестиционной деятельностью. Инвестиции осуществляются и на первичном (новое строительство), и на вторичном рынках недвижимости (перемещение прав собственности на объекты). Под инвестиционной деятельностью понимают выполнение инвесто ром практических действий по вложению накопленных сбережений (денег, ценных бумаг и иного имущества) в приобретение собственности, которая имеет потенциальную способность приносить доход или какой-либо другой полезный эффект. Особым объектом инвестирования является недвижимость. На инвестиционную деятельность оказывают влияние существующие особенности российского рынка недвижимости. Так, вследствие существенных различий региональных рынков недвижимости, вызванных природными, экономическими, политическими и социальными особенностями различных регионов, наблюдаются и различия в региональной инвестицией привлекательности. Поэтому потенциальному инвестору при принятии решений об инвестировании необходимо анализировать информацию об инвестиционном климате того или иного региона. Из-за того, что стоимость недвижимости значительно превышает финансовые возможности большей части населения, наблюдается недостаток инвестиционных ресурсов. Основные цели инвестирующих в недвижимость: - получение периодических потоков денежных средств, например, от сдачи недвижимости в аренду; - прирост капитала за счет увеличения стоимости недвижимости вследствие изменения рыночных цен, реконструкции и развития объектов; - будущая длительная эксплуатация объекта; - получение дохода от перепродажи объекта в конце периода владения. Выделяют три основных направления инвестирования в недвижимость: жилье, земельные участки и недвижимость, приносящая доход. При вложениях в земельные участки высока зависимость от внешних факторов: решений местных властей, экологии, экономических факторов, изменения в земельном законодательстве. Инвестиции в жилье наряду с возможностью использования помещений для проживания обеспечивают прирост средств за счет роста цен на жилье. Наличие высокого потенциального спроса на жилье, обусловленного острой жилищной проблемой, которая усиливается с притоком беженцев, обеспечивает перспективность и привлекательность этого направления инвестирования. Инвестирование в недвижимость, приносящую доход, является наиболее прибыльным. Привлекательность приобретения доходной недвижимости заключается в отдаче от инвестиций после погашения операционных расходов. Однако в этом случае выше риск. Риск вложений в недвижимость очень высок из-за ее низкой ликвидности, длительности срока окупаемости вложенных средств и пробелах в законодательстве. Наблюдаемое в большинстве случаев несоответствие высокой стоимости недвижимости финансовым возможностям покупателей, недостаток долгосрочных инвестиционных ресурсов для привлечения в сферу недвижимости - одни из основных факторов, сдерживающих развитие рынка недвижимости. Методы инвестирования на рынке недвижимости могут быть прямыми и косвенными: - прямые - приобретение недвижимости на торгах, в соответствии с частным договором, покупка с обратной арендой; - косвенные - покупка ценных бумаг компаний, специализирующихся на инвестициях в недвижимость, и инвестиции в закладные, обеспеченные недвижимостью. Вложения в недвижимость, как и вложения в корпоративные ценные бумаги - долгосрочные. Поэтому существует много общего между этими вложениями. Рассматривая зарубежный опыт, можно отметить, что в США инвестиции в недвижимость занимают второе место после корпоративных ценных бумаг. Основываясь на этом, можно отметить, что рынок недвижимости популярен. Однако в России популярность этого рынка не настолько высока, хотя соответствующие тенденции к этому есть. Для рынка недвижимости характерны следующие инструменты инвестирования: собственный свободный капитал, заемный капитал, ипотека, опционы, закладные, смешанные долговые обязательства, преимущественные договоры об аренде земли и другие. Вот некоторые из перечисленных инструментов инвестирования Собственный капитал инвестируется в свободную от залога недвижи- мость. Использование в инвестициях только собственного капитала xapaктеризуется денежным потоком доходов, ставкой доходности, ликвидностью, рисками, контролем, оценкой недвижимости. В отличие от корпоративных ценных бумаг, например, акций, по кото- рым дивиденды выплачиваются ежеквартально, владение неограниченной собственностью обеспечивает инвестора ежемесячной наличностью. То есть, ежемесячная оплата аренды ведет к ежемесячным выплатам инвесто ру. При инвестировании в незаложенную собственность денежный поток доходов представляет собой разницу между денежными поступлениями от аренды и затратами на обслуживание собственности плюс капиталовложения (инвестиции). Денежный поток доходов от владения недвижимостью менее динами чен, чем денежный поток доходов корпораций с высокой долей заемною капитала. Проанализировав денежные потоки доходов от недвижимости и корпоративных ценных бумаг, можно сделать следующие выводы. Во-первых, денежный поток доходов корпораций зависит от объема реализации продукта, которые находятся в зависимости от ежедневных решений потребителей. Потоки доходов от недвижимости более стабильны, потому что они базируются на договорах аренды. Во-вторых, источники корпоративных денежных доходов могут с тече- нием времени измениться, в то время как источники доходов от недвижимости более предсказуемы, поскольку подчинены тому обстоятельству, что здания неподвижные, при этом активы зафиксированы и физически, и юридически. Корпорация более динамична. Она может заниматься бизнесом, то есть покупать и продавать, входить в дело и выходить из него. Таким образом, денежные потоки доходов от недвижимости являются, как правило, устойчивыми и ежемесячно выплачиваемыми. Рассмотрим следующий параметр - ставку доходности. Ставка доходности корпораций в целом ниже, чем недвижимости. Это связано с тем, что интенсивная работа активов недвижимости сравнима с большинством сфер бизнеса. Для возмещения затрат основного капитала, инвестированного в недвижимость, требуется более высокий уровень доходности, так как ожи- даемый к получению инвестором доход должен превышать затраты на экс- плуатацию недвижимости. Ставка доходности должна быть более высокой, чем при инвестировании в финансовые активы, что должно соответствовать более высоким рискам вложения в недвижимость. Время от времени рынки недвижимости становятся менее ликвидными. За последние годы недостаток ликвидности был связан с отходом финансовых учреждений от кредитования недвижимости. В настоящее время после возобновления кредитования произошел большой подъем ликвидности. Рассмотрим параметры, влияющие на выбор инвестора. Мотивацией инвестора является возможность получить сумму, превышающую вкладываемую, и выбрать из нескольких вариантов проект с наибольшей доходностью при минимальном риске. Для этого необходимо проанализировать, какую сумму денежных средств нужно вложить, когда и в каком объеме будет получен доход, каков риск инвестиционного проекта и какова прибыльность проектов с аналогичным риском. Выбор инвестора зависит от соответствующего соотношения между ожидаемой выгодой и затратами на приобретение объекта. Подобный прогноз может быть существенно искажен в условиях нестабильной экономической ситуации в России. Эта ситуация усугубляется невозможностью быстрого получения выгоды, что связано со следующими специфическими характеристиками недвижимости: низкая ликвидность, длительный срок оформления сделки, сравнительно небольшое число потенциальных покупателей вследствие высокой стоимости относительно других товаров, большие затраты на изменение варианта использования. Наряду с проблематичностью прогнозирования в сложившихся условиях, точность прогноза снижается при увеличении прогнозного периода. К положительным характеристикам инвестирования в недвижимость является то, что в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как многие объекты инвестирования не влекут за собой права собственности. К тому же в условиях быстрого обесценивания денежных средств, при недостаточной надежности их сохранности в кредитных учреждениях, частом несоответствии банковской ставки уровню инфляции и ограниченности более доходных направлений инвестирования, вложения в недвижимость позволяют в достаточной степени сохранить средства от инфляции. Однако, особенность инвестиций в недвижимость заключается в невозможности быстрого получения выгоды. Наряду с этим инвестиции в недвижимость характеризуются большей степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором, чем, например, инвестиции в акции. В целом на источники и величину инвестиций в недвижимость влияют: - ожидаемый доход на инвестиции; - ставка банковского процента; - налоговая политика в целом и в инвестиционной сфере, в частности; - темпы инфляции; - степень риска инвестиций в недвижимость. Наибольшая инвестиционная привлекательность у жилья, что объясняется его достаточной ликвидностью вследствие высокого потенциала спроса, относительной простотой и доступностью такого инвестирования, к тому же юридические права на жилье определены более четко, чем, например, на землю. Однако стоимость жилья значительно превышает доходы основ- ной части населения России и требуется долговременная ссуда, а система ипотечного кредитования практически не функционирует вследствие инфляции, снижения реальных доходов населения и недостаточной стабильности экономики. Недостаток инвестиционных ресурсов на рынке недвижимости является одной из причин того, что острота жилищной проблемы не снижается. До начала экономических реформ основным источником жилищного финансирования в России был государственный бюджет, существовавшая система кредитования затрагивала только сферу строительства нового жилья индивидуальными застройщиками или жилищными кооперативами, но не покупку готового жилья. При этом долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья. С начала 90-х годов произошли большие изменения в сфере жилищного финансирования: значительно увеличилась доля частного сектора, изменилась структура ввода в действие жилых домов по типам застройщиков, государство перестало играть роль основного участника на данном рынке. В результате резкого сокращения финансирования жилья со стороны государства, низкого платежеспособного спроса на жилье со стороны населения, отсутствия кредитных механизмов строительства и приобретения жилья, существенно сократились объемы жилищного строительства, что привело к заметному ухудшению положения в строительном секторе, убыточности многих строительных предприятий. Проводимая политика бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений в собственности привела к изменению структуры жилищного фонда, большая часть которого теперь находится в частной собственности. С одной стороны, бесплатная приватизация обеспечила многих граждан стартовым капиталом для улучшения жилищных условий, с другой стороны, без развития системы долгосрочного ипотечного кредитования этих мер недостаточно, так как у населения отсутствуют необходимые сбережения и возможности их накопления. В сегодняшних условиях, когда граждане должны самостоятельно принимать участие в решении жилищных проблем, основным направлением устранения наблюдаемого дисбаланса высокой стоимости недвижимости и финансовых возможностей большей части населения, является развитие системы ипотечного кредитования. Именно за счет ипотеки финансируется б ольшинство операций с недвижимостью во многих странах. Возможность получения долгосрочного кредита под приемлемый процент позволяет ускорить процесс приобретения жилья населением, которое в сегодняшних условиях вынуждено в течение длительного периода откладывать средства на приобретение жилья в полном объеме; предпринимателям позволяет не отвлекать из предпринимательского оборота денежные средства и получать по ним дополнительные прибыли в течение всего срока кредитования. Одним из способов активизации инвестиций в строительном секторе является привлечение среднесрочных банковских кредитов "с шаровым" платежом на кредитование застройщиков жилья. В этом случае основные финансовые ресурсы не отвлекаются на период строительства: застройщики, получившие такую ссуду, погашают основную сумму после завершения строительства, а до этого момента выплачивают только проценты по кредиту. Выдача такого строительного кредита производится, когда застройщик уже имеет право собственности или аренды на участок под строительство жилья и местными органами власти предоставлены необходимые разрешения на осуществление строительства. Однако в этом случае кредитору сложно точно оценить вероятность реализации проекта и уровень риска, связанного с ликвидностью построенного жилого дома. Риск снижается, если существует предварительная договоренность между застройщиком и банком о возможности предоставления ипотечных кредитов потенциальным покупателям для приобретения этого жилья. Но здесь возникает другая проблема - недостаток долгосрочных финансовых ресурсов, определяющий низкую активность банков в области жилищного кредитования. Одним из источников долгосрочных средств являются вклады частных вкладчиков. Но в настоящее время у населения подорвано доверие к банкам вообще, и к коммерческим особенно. Финансово-экономический кризис 1998 года привел к существенному уменьшению реальных доходов населения, обесцениванию сбережений, оттоку частных вкладов в Сбербанк. По оценкам Банка России, сделанным с учетом ввоза в страну наличной валюты, большая часть денежных активов населения представлена наличной иностранной валютой. Еще одной проблемой развития ипотечного кредитования является оценка платежеспособности потенциального заемщика, исходя из его реальных доходов. Из-за чрезмерности налогового бремени велика доля теневого сектора в экономике, поэтому официальные доходы потенциальных заемщиков невысоки, что затрудняет принятие коммерческими банками решений по кредитам. Продуманная государственная налоговая политика при ипотечном кредитовании населения позволит вывести реальные доходы из "тени". Но налоговое законодательство не может быстро изменяться. Кроме того, созданию «привлекательности» тех или иных регионов способствуют интересы местных властей, целью которых также является увеличение доходов путем привлечения капитала на базе относительно низкой «выигрышной» налоговой нагрузки. Проблемы активизации инвестиций в недвижимость, развития системы долгосрочного ипотечного кредитования требуют одновременного принятия системы мер. В сегодняшних условиях повышение доступности жилья осуществляется через долевое с троительство и продажу жилья в рассрочку, функционирование системы стройсбережений, жилищных сберегательных программ, действие региональных программ с использованием ресурсов местных бюджетов и программ предоставления ссуд на приобретение жилья предприятиями своим сотрудникам, выпуск в некоторых городах муници- пальных жилищных облигаций и др. Рассмотрим, как влияют на инвестиции в недвижимость инфляционные процессы. С одной стороны, инфляция способствует активизации вложений в недвижимость, которые в данном случае являются способом сохранения средств от обесценения. В частности, инвестирующий в недвижимость приносящую доход, может в этих условиях повышать арендную плату, со- храняя тем самым, вложенные средства. С другой стороны, в условиях инфляции существуют обстоятельства, которые стимулирует к вложению денег в другие сферы: - падают реальные доходы; - сложнее получить долгосрочный кредит под приемлемый процент, что приводит к недостатку финансовых ресурсов у потенциальных покупа- телей; - невозможность точного прогнозирования инвестором соотношения между затратами и ожидаемой выгодой. На современном этапе развития российской экономики темпы инфляции значительны, инвестиционная деятельность подвержена значительным рискам, что приводит к снижению инвестиционной активности на рынке недвижимости. Ограниченность инвестиционных ресурсов обусловила процесс свертывания строительства практически во всех отраслях экономики. И все же рынок недвижимости является привлекательным для потенциальных инвесторов по следующим причинам: - инвестиции в недвижимость характеризуются большей степенью со- хранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором, чем, например, инвестиции в акции; - в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет за собой право собственности; - при быстром обесценивании денежных средств, недостаточной на- дежности их сохранности в кредитных учреждениях и ограниченности бо- лее доходных направлений инвестирования, вложения в недвижимость по- зволяют сохранить средства от инфляции; - рынок недвижимости, имеющий большие размеры, мало освоен; - высокий риск инвестирования в недвижимость сопровождается при- емлемой доходностью операций на этом рынке. На сегодняшний день в России инвестиционная активность на рынке недвижимости снижена. Даже рынок жилья, который является самым ак- тивным сегментом рынка недвижимости, оказался не обеспечен соответстующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным улучшение жилищных условий населением в массовом порядке. Сбалансированность интересов всех участников процесса финансирования недвижимости - необходимая составляющая нормального функционирования рынка недвижимости.

Архив Новости Выставки Конкурсы Редакция Подписка Реклама Главная