Ипотечное жилищное кредитование:
предпосылки и проблемы организации
В.Н. Веденов,
Департамент строительства
и архитектуры Мэрии Новосибирска
В последнее время в России заметно усилилось внимание к проблемам организации, становления и развития ипотеки. Это в равной степени относится к банковским и научным кругам, законодательной и исполнительной ветвям власти, экономистам-практикам и рядовым гражданам.
Активно обсуждаются вопросы ипотечного кредитования на многочисленных совещаниях, заседаниях, коллегиях, конференциях. В выступлениях руководителей органов власти различного ранга звучат призывы и лозунги о необходимости внедрения массового ипотечного кредитования, «полнее использовать возможности ипотеки». Тем не менее, несмотря на растущую популярность идеи ипотеки, масштаб ее реализации еще ничтожно мал. А между тем, следует отметить, что ипотека имеет огромные, практически неограниченные, потенциальные возможности как средство долгосрочного и прочного союза финансового рынка и рынка недвижимости, а также как механизм, обеспечивающий доступность приобретения жилья гражданами, и способствующий повышению инвестиционной активности в капитальном строительстве.
Произошедшие существенные изменения в системе финансирования жилищного строительства требуют поиска новых его источников. Основную роль стали играть частные и индивидуальные застройщики. По данным Госкомстата России, доля бесплатного жилья, вводимого за счет бюджетов всех уровней, сократилась с 80% в 1987 году до 19% в 2000г., в том числе предприятиями федеральной собственности до 7,5%. А доля жилья, вводимого предприятиями и организациями частной формы собственности и индивидуальными застройщиками, в общем объеме строительства составляет уже более 60%, в том числе доля жилья, вводимого индивидуальными застройщиками, увеличилась более чем в 4 раза и достигла почти 43%. При этом отход государства от прямого финансирования строительства обусловил сокращение объемов вводимого жилья. Объем жилищного строительства за последний период составляет ежегодно 30-32 млн. кв. метров или 41-44% от объема, достигнутого в 1987 году, когда на территории России было введено в эксплуатацию 72,8 млн. кв. метров общей площади жилья.
Основной причиной снижения объемов ввода в эксплуатацию жилья является общий спад объемов производства, криминализация экономики, вывоз капитала за рубеж и, как следствие, сокращение налогооблагаемой базы, что привело к ограниченным возможностям привлечения прямых государственных, муниципальных и частных инвестиций. Недоступность кредитных ресурсов ограничила возможности привлечения в жилищное строительство банковского капитала. В итоге мы медленно, но верно подходим к тому состоянию, когда существующие темпы строительства уже не обеспечат даже прямое воспроизводство жилого фонда, и объемы нового жилищного строительства в целом не соответствуют платежеспособному спросу населения.
Сегодня наметился устойчивый рост доли подлежащего сносу ветхого и аварийного жилого фонда с износом более 70%. По данным Госстроя, если в 1995 году ветхий фонд составлял 37,7 млн. кв. метров, то в 2001 году суммарная площадь ветхого и аварийного жилья в стране составляет около 50 млн. кв. метров ( около 1,8% жилищного фонда РФ), что в 1,5 раза превышает объемы годового ввода в действие жилых домов за счет всех источников финансирования. Основной удельный вес в структуре ветхого и аварийного жилья занимает ветхий жилищный фонд – 83,5%, аварийный – 16,5%.
В Новосибирске тоже складывается довольно тревожная ситуация. Несмотря на то, что город сравнительно молодой, из 26 млн. кв. метров жилого фонда 692 тыс. кв. метров или 2,7% относится к категории ветхого и аварийного, 4,9 млн. кв. метров имеет процент износа от 31 до 70. В этом процентном интервале ближе к его максимальному значению (и основную долю) составляет морально и физически устаревшее жилье построек первых массовых серий с истекающим в ближайшие 10-15 лет, расчетным сроком эксплуатации. В то же время количество квадратных метров, вводимых ежегодно в последние 3-4 года, вращается вокруг цифры 300 тысяч. В 2001 году ввод жилья по Новосибирску упал до 250 тыс. кв. метров (надеемся, что это временное явление). Факт, что площадь аварийного и ветхого жилья, подлежащего сносу, в Новосибирске превышает объем ввода более чем в 2 раза.
Не может не беспокоить складывающаяся ситуация: при положительной динамике показателей ввода жилья и обеспеченности жилплощадью на одного человека (в целом по России в 2001 году введено в действие жилых домов общей площадью 31,1 млн. кв. метров, или 102,7 % к уровню 2000 года, показатель обеспеченности жильем на одного человека по России составляет – 19,3 кв. метров, в Новосибирске – 18,35) количество нуждающихся в улучшении жилищных условий не уменьшается.
В ходе реформ, при падении уровня жизни основной части населения страны, что привело к превышению показателя смертности над рождаемостью, мы «добились» роста показателя обеспеченности жильем на одного человека. Темпы роста цен на жилье абсолютно не соответствуют темпам роста доходов населения. Утвержденная Постановлением Правительства РФ от 27.06.96 №753 федеральная целевая программа «Свой дом» ставила задачу снижения за счет использования более эффективных строительных технологий и материалов стоимости 1 кв. метра общей площади жилья, которая не должна была превышать 2-месячного среднего денежного дохода на душу населения. Сегодня в среднем по России стоимость 1 кв. метра жилья на первичном рынке в 2-3 раза выше установленного показателя.
Имеющиеся на руках населения в виде накоплений деньги, не включенные в народнохозяйственный оборот (по разным оценкам не менее 1-1,5 триллиона рублей), также распределены крайне неравномерно. Только 6-8% от общего количества граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, способны оплатить покупку жилья без субсидий и обращения за кредитом. Раскупаемое построенное новое жилье приобретается, как правило, людьми состоятельными и является уже вторым или третьим по счету, или по квартире каждому члену семьи. Имеет место тот факт, что не все жилье продается продавцами-собственниками, дожидаясь лучших времен. Часть жилья, находящегося в собственности вообще не эксплуатируется. Складывается следующая ситуация: с одной стороны – внешне благополучная – прирастаем квадратными метрами, растет обеспеченность жилплощадью на одного человека, все жилье продается, а с другой – не решается жилищная проблема основной части населения, количество очередников не уменьшается.
Поэтому без финансово обеспеченных программ жилищного строительства, модернизации и реконструкции жилого фонда уже не обойтись.
Рост строительства жилья может обеспечить только рост его финансирования. За счет чего, как? Прежде всего, необходимо формировать и расширять круг источников финансирования.
Для решения этой проблемы необходимо осуществить радикальный поворот от прямой финансовой поддержки производителя - строителя жилья к поддержке потребителя - гражданина, желающего приобрести жилье или улучшить свои жилищные условия путем внедрения кредитно-финансовых механизмов, обеспечивающих рост платежеспособного спроса населения. Задействовать в жилищной сфере внебюджетные источники финансирования, включая средства населения.
Центральным звеном в создании кредитно-финансовых механизмов для реализации намеченных направлений является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.
В связи с этим обретает особую важность анализ причин и ряда проблемных вопросов, сдерживающих внедрение ипотечного жилищного кредитования. Всю совокупность этих причин можно разделить условно на три основные группы.
(Необходимо напомнить, что 2-3 года назад первым сдерживающим фактором было отсутствие законодательного обеспечения функционирования системы ипотечного кредитования. Сегодня, и это отмечено на расширенном заседании коллегии Госстроя России 23.01.2002г., можно уверенно сказать, что законодательная и нормативно-правовая база, обеспечивающая развитие системы ипотечного кредитования и минимизацию кредитных рисков, в основном , сформирована).
Итак, первая группа причин обусловлена неготовностью и, по большому счету, неспособностью российских банков и всей банковской системы положительно воздействовать на развитие ипотеки. Главная причина – высокая процентная ставка по кредиту как для физических, так и для юридических лиц, делающая практически недоступным использование банковского капитала, и отсутствие у банков в активе долгосрочных кредитных ресурсов. Есть единичные попытки и инициатива ряда банков кредитовать граждан на покупку жилья, но это носит ограниченный характер и для довольно обеспеченной части населения, имеющей, как правило, свой бизнес и стабильный доход. Такая категория населения, в основной своей массе, жильем обеспечена, и она либо просто улучшает свои жилищные условия, либо осуществляет выгодные вложения своего капитала в недвижимость.
Немаловажным является то обстоятельство, что в организационной структуре подавляющего большинства банков отсутствуют отделы или секторы ипотечного кредитования, нет соответствующим образом подготовленных и квалифицированных специалистов в области ипотечного кредитования. Приходится констатировать тот факт, что высокопоставленные сотрудники и специалисты банков сводят ипотечное кредитование к обычному коммерческому кредитованию, не видя и не различая принципиальной разницы.
Поэтому неудивительно, что до настоящего времени ни одним банком не создана полноценная система ипотечного кредитования, основанная на специфичных для таких систем методах направления денежных потоков.
Вторая группа причин связана с научной и экономической непроработанностью на государственном уровне возможных стартовых моделей и сценариев развития ипотеки. Нет глубокого сравнительного анализа достоинств и недостатков отдельных схем, нет прогноза развития условий реального функционирования таких систем, нет обоснованных расчетов по их кадровому, материальному и иному обеспечению. Не в должной мере учитываются особенности нашей страны – состояние экономики как страны в целом, так и отдельных ее регионов, менталитет российского общества.
Несмотря на то, что принятая постановлением Правительства РФ от 11.01.2000г. №28 «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» рассматривает основные подходы к решению проблемы привлечения средств населения в жилищную сферу, повышения доступности жилья и рекомендует применять их с учетом индивидуальных особенностей регионов, однако, со стороны государственных структур идет активное внедрение и поддержка расширенной, двухуровневой или, другими словами, – банковской или «американской» модели ипотеки. Суть ее заключается в том, что созданное государством федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), претендует на создание и развитие через него полноценной системы организации ипотечного кредитования, не только опирающейся на первичный рынок закладных и не замыкающейся в рамках отношений «банк – клиент», но и предполагающей создание вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость, для направления в систему свободных денег от независимых инвесторов.
Под эту модель сформировалась определенная команда действующих лиц, а также группа их поддержки в федеральных органах власти. Становление ипотеки по «американской» модели можно смело назвать сценарием «благих намерений», поскольку она предназначена для несвойственных современной России правовых, экономических, политических и социальных условий.
Дело в том, что двухуровневая модель опирается на американскую правовую систему, значительно отличающуюся от нашей, российской. Так, например, законодательство США не предусматривает единой системы регистрации прав собственности на недвижимое имущество (в США существует 11 разновидностей прав собственности на недвижимое имущество в жилищной сфере). Более того, в каждом штате действует свое собственное жилищное законодательство. Естественно, что все это требует наличия сложной системы специальных процедур защиты имущественных интересов всех правообладателей, что сводит на нет возможность самостоятельного привлечения банками «дешевых» денежных ресурсов для выдачи ипотечных кредитов. Поэтому там оправдана необходимость функционирования специализированных не банковских кредитных организаций (ипотечных агентств).
В США проценты по долгосрочным ипотечным жилищным ссудам минимальны, поскольку существует мощный слой консервативных инвесторов (пенсионные фонды, страховые компании, профсоюзы), готовых на сравнительно низкую доходность под государственные гарантии. Да и заинтересованность банков возникает только при предоставлении извне соответствующих ресурсов и снятия рисков путем продажи пула закладных ипотечным агентствам и фондам.
Кроме того, «американская» модель ипотеки не предусматривает значительной организационной связи с процессом инвестирования строительства жилья (в США сформирован многоплановый рынок недвижимости и достаточно велика доля приобретаемого вторичного жилья). Процедура андеррайтинга (определение платежеспособности заемщика) резко ограничивает возможность выдачи кредитов и без достаточной платежеспособности получение ипотечного кредита становится невозможным.
Как показывает зарубежный опыт, пройдя апробацию, и, зарекомендовав себя с лучшей стороны в странах со стабильной рыночной экономикой, эта модель, к сожалению, оказалась непригодной для стран с нестабильной кредитно-финансовой системой. В таких странах она становится подобна, в аллегорическом сравнении, курице, способной нести лишь золотые яйца, естественно, недоступные по цене массовому покупателю. Что наглядно демонстрируют первые шаги внедрения ипотечного кредитования по американскому сценарию у нас в стране.
Достаточно сравнить, что становление и организация массового ипотечного кредитования в США находилось под личным контролем Президента страны с выделением целевых бюджетных средств и жестким контролем их использования. В корне отличается наша отечественная действительность – выделенные, в свое время, федеральному агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) немалые бюджетные средства, мягко говоря, использованы им не по назначению, хотя их было достаточно, чтобы апробировать внедрение в нескольких регионах, наиболее продвинутых и подготовленных в то время в вопросах ипотеки. Прописываемые сейчас ежегодно в федеральном бюджете правительственные гарантии по обязательствам агентства тоже не имеют реального наполнения со стороны инвесторов. Про контроль и говорить не приходится… Все это дискредитирует власть и разрушает надежды большинства россиян иметь достойное жилище.
В российской же правовой системе жилищное законодательство является подотраслью гражданского и действует одинаково на территории всей страны, а все права на недвижимое имущество подлежат регистрации. Такая регистрация прав осуществляется государством по единым правилам в соответствии с Федеральным законом Учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Не стоит забывать великолепный опыт работы Земельных банков, кредитных обществ и союзов в России до 1917 года. Их деятельность была основана на принципах, что мы сегодня называем, одноуровневой, «немецкой» или «европейской» моделью банковского ипотечного кредитования. Суть такова: банк сам выдает кредит и сам же, на основе выданных кредитов, выпускает ценные бумаги, затем реализует их на фондовом рынке, обеспечивая процесс рефинансирования. Для нынешних российских условий это наиболее предпочтительно. Это вписывается в наше законодательство, в наши российские традиции.
Снижение процентных ставок по кредиту до разумных пределов, доступных большинству населения, создание отделов или секторов ипотечного кредитования в банках, а может быть (в этом уже назрела необходимость) ипотечных банков, даст возможность совмещения банком функций выдачи ипотечных кредитов и рефинансирования. Такое совмещение делает ненужным создание специального ипотечного агентства. Оно становится излишним посредником между внешними инвесторами и банками, выдающими ипотечные кредиты, что приводит к удорожанию этих кредитов для граждан.
Хорошо, что у специалистов, занимающихся вопросами внедрения механизма ипотеки, на основании результатов сравнительного анализа возможностей одноуровневой и двухуровневой моделей ипотечного кредитования, происходит осознание ошибочности внедрения двухуровневой модели, и она не обеспечит ипотеке массовости на ближайшее будущее.
Сегодня очень важно избежать шараханий от одной крайности в другую и слепого копирования в чистом виде «американской», «немецкой» или какой-либо еще модели ипотечного кредитования. При этом необходимо отметить, что если при ярко выраженной насущной потребности граждан в различных формах кредитования и рассрочке по оплате жилья и при ярко выраженной потребности у застройщика в обеспечении большей ликвидности построенного жилья на помощь к ним не приходят банки с соответствующим кредитно-финансовым сервисом, то решение этих вопросов принимают на себя девелоперские структуры и инвестиционно-строительные компании. Это довольно широко распространенное в мире явление, когда зарождение элементов ипотеки происходило не на банковской, а на инвестиционно-строительной основе. Что также соответствует российскому законодательству, а именно: схема долгосрочного жилищного кредитования с использованием заемно-кредитных обязательств, предусмотренных главой 42 Гражданского кодекса (заем, кредит, товарный кредит, коммерческий кредит в виде продажи жилья в кредит с условием о рассрочке платежа).
Также следует активней использовать в организационной системе становления долгосрочного жилищного финансирования и ипотечного кредитования схему накопления первоначального взноса для приобретения жилья.
Использование достоинств известных мировой практике моделей ипотечного кредитования и сбалансированной их комбинации позволит получить максимальный экономический и социальный эффект.
Вообще не стоит забывать, что система долгосрочного жилищного и ипотечного кредитования ориентирована на средний класс населения, и она же способствует формированию этого класса. А созданная социальная основа (средний класс) обеспечивает бесперебойное функционирование всей ипотечной системы.
Третью группу причин, сдерживающих внедрение системы ипотечного жилищного кредитования, можно отнести к субъективным причинам или влиянию человеческого фактора.
При постановке и обсуждении вопросов внедрения ипотечного кредитования приходится отмечать, что происходит смешивание понятий долгосрочного жилищного финансирования и ипотечного жилищного кредитования, а отсюда идет непонимание тех тактических задач и оперативных вопросов, которые придется разрешать на каждом этапе процесса организации внедрения. Не лишним будет напомнить, что понятие «ипотека» в отличие от его расхожего употребления по любому поводу не является синонимом понятия «ипотечное кредитование». Ипотечное кредитование и его составная часть - ипотечное жилищное кредитование, - является частью целого, называемым жилищным финансированием, то есть первично жилищное финансирование.
Изначально и по определению ипотечное кредитование и ипотечное жилищное кредитование следует отнести к финансовой, банковской услуге, и на процесс строительства эта услуга влияет лишь косвенно. Так как Заемщик, взяв ипотечный кредит в банке, имеет право купить жилье либо бывшее в употреблении на вторичном рынке, либо купить новое непосредственно у Производителя (Продавца) жилья, либо вложить заемные деньги в строительство своего индивидуального жилого дома или квартиры.
Тормозящим процесс внедрения системы долгосрочного жилищного финансирования и ипотечного кредитования является то обстоятельство, что от кого зависит «быть или не быть» ипотеке, как правило, не владеют по существу полной информацией о возможных вариантах и способах решения стоящей проблемы. Да, можно оправдать решением массы других важных текущих задач, но следовало бы внимательней и подробней вникнуть в суть этой системы с широким обсуждением с представителями законодательной и исполнительной ветвями власти, бизнеса и общественности. Уже наш, российский опыт наглядно демонстрирует, где активно участвуют первые руководители в процессе организации внедрения механизма ипотеки, там и соответствующие результаты (рост объемов строительства жилья, улучшение жилищных условий населения с разным уровнем доходов, пополнение доходной части бюджета и пр.).
Очень важно в очередной раз избежать кампанейщины. Ведь внедрение механизма ипотечного кредитования должно быть не для рапорта «в верхах», не приманкой для электората в выборных баталиях, не ради самого ипотечного кредитования, а ради решения одной из насущных проблем населения – жилищной. Ключ к решению жилищной проблемы находится сейчас в руках местных и региональных органов управления. Именно они могут действительно решить (пусть не сразу все) жилищные проблемы населения, используя новые идеи, и ,соответствующим образом организуя на местах управление жилищным строительством и ипотечным кредитованием. Этот вывод основан не только на том, что согласно Конституции Российской Федерации решение жилищной проблемы и управление жилищным строительством находится в ведении местных администраций. Он основан также на том, что в условиях сложившейся трудной социально-экономической обстановки, ни банковский, ни предпринимательский сектор не сможет в ближайшее время существенно повлиять на создание рынка ипотечных кредитов.
Эту задачу могут решить местные и региональные органы власти, используя на возвратной, платной и срочной основе целевые бюджетные и внебюджетные средства, включая средства населения (накопления, приватизированное жилье). Причем, больших вложений со стороны бюджета не требуется, но целевые бюджетные средства могут и обязаны выступить в качестве катализатора процесса формирования внебюджетных источников финансирования жилищных программ, стать генератором налоговых поступлений в результате направления в реальный сектор экономики денежных потоков граждан, предприятий и организаций, решающих жилищную проблему своих работников.
По данным Центра стратегических разработок мероприятия от внедрения и развития ипотечного жилищного кредитования позволяют получить дополнительные поступления в бюджеты всех уровней за 10 лет в размере свыше 350 млрд. руб. Так как система ипотечного жилищного кредитования является важным экономическим инструментом, способным решать стратегические задачи общества и государства, то на этапе становления системы государство должно и обязано придать ипотеке организационный и финансовый импульс, а в последующем - выполнять надзорные и контрольные функции.
Поэтому, исходя из анализа имеющихся возможностей, всю организационную работу по внедрению системы долгосрочного жилищного и ипотечного кредитования следует ориентировать на постановку и поэтапное решение конкретных, реалистичных и, главное, достижимых целей и задач.
Стоит создать людям возможность получать доступные по стоимости долгосрочные кредиты, хоть товарные, хоть денежные с использованием механизма залога (ипотеки), и большинство граждан смогут решить свою жилищную проблему. Разбуженный спрос на жилье способен не только оживить строительную отрасль, но и дать толчок экономическому росту всего народного хозяйства, повысить занятость и доходы населения.
Только при мудрой кредитно-финансовой политике государства, творческом подходе организаторов и исполнителей местных программ долгосрочного жилищного финансирования и кредитования населения с использованием механизма ипотеки, возможно сформулировать и сформировать ту общенациональную идею, на которую претендует ипотечное жилищное кредитование.
Литература:
1. «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». Постановление Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 №28. Бюллетень строительной техники. – 2000. - №№3,4.
2. Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002 – 2010 годы. Российская газета от 26.09.2001.
3. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. – М.: Высш. шк. 1998. – 64 с.
4. Никитин А.В. Открытое письмо Президенту РФ Путину В.В., - ноябрь 2000г.
|
