Для работы по теме «Реконструкция и уплотнение жилого фонда» нашей проектной организацией в качестве пилотного
объекта был выбран микрорайон «А» в г. Барнауле.
Наше решение обосновано следующими причинами:
– благоустройство микрорайона находится на очень низком уровне.
После того, как мы определились с выбором пилотного объекта, мы приступили к подготовке программы
по следующим направлениям:
I. Реконструкция и модернизация жилой среды.
II. Проведение мероприятий, направленных на внедрение энергосберегающих технологий.
III. Комплексное осуществление ремонтно-реконструктивных мероприятий.
IV. Улучшение основных технико-экономических показателей.
С точки зрения анализа градостроительных и объемно-планировочных возможностей мы пришли к выводу, что микрорайон
обладает достаточными площадями для размещения дополнительных объемов – встроенно-пристроенных зданий, создающих
единый ансамбль с жилыми домами, обустроенными мансардами
(Рис. 1).
Кроме того, в микрорайоне есть возможность полноценного использования подземного пространства для организации
автостоянок, что позволит освободить дворы от уродливых металлических гаражей, самовольных погребов и создать
в этих дворах современное благоустройство.
В результате этих мероприятий качество среды обитания значительно улучшится и ценность земли, безусловно, возрастет.
К техническим вопросам мы отнесли анализ состояния инженерного оборудования и инженерных сетей, а также наличие
в данном микрорайоне необходимого количества тепла, воды, возможного канализования.
Учитывая дефицит тепла для отопления и горячего водоснабжения жилых районов центра города, проектным предложением
анализируется возможность использования новых ресурсо-сберегающих технологий.
Мы обратились в региональное представительство фирмы «Данфосс» (г. Омск) с просьбой оценить ситуацию и дать прогноз
на возможность за счет экономии тепла использовать освободившиеся мощности для отопления надстраиваемых
или реконструируемых жилых зданий.
От специалистов фирмы «Данфосс» мы получили ответ: возможно, но при условии внедрения технологии экономии
теплоресурсов за счет автоматической подачи тепла с установкой приборов учета и контроля.
Параллельно с анализом технических вопросов мы стали искать пути возможных контактов с жителями микрорайона.
Для начала мы встретились с группой активистов, пользующихся авторитетом среди жителей микрорайона, и получили
поддержку в том, что они готовы довести до каждого собственника жилья тот факт, что вопросы ремонта и эксплуатации
жилых домов становятся заботой не столько государственной, сколько заботой самих жителей.
Кроме того, мы проводили анкетирование и телефонный опрос, в результате которых выяснили отношение жителей микрорайона
к строительству мансард.
Оказывается, довольно высок процент людей, готовых терпеть неудобства, вызванные стройкой – с тем, чтобы привлечь
часть средств инвесторов на улучшение состояния их домов.
Многие выразили желание войти в инициативную группу, представляющую интересы жителей микрорайона.
Создание такой группы в дальнейшем просто необходимо для урегулирования вопросов между жителями, заказчиком,
подрядчиком и инвестором.
Однако при этом очень вероятно возникновение конфликтных ситуаций, а правовой базы в пользу реконструкции нет.
На встрече с коллегами из г. Новокузнецка мы пришли к единому мнению о том, что ряд правовых вопросов, не решенных
государством, можно было бы решить в рамках объединения «Сибирское соглашение», при этом целый регион получил
бы возможность активной работы в данном направлении.
Предварительный экономический анализ микрорайона «А» в г.Барнауле был проведен специалистами ЗАО «ВЕЛЮКС «Россия».
Ими была дана общая оценка микрорайону – как достаточно тяжелому в осуществлении реконструкции, но возможному.
Более подробный анализ специалисты нашей организации провели в работе «Источники финансирования реконструкции
жилищного фонда и анализ их использования при проведении реконструкции в г. Барнауле».
В этой работе показана эффективность бюджетных инвестиций в реконструкцию микрорайона «А», рассчитаны сроки
окупаемости и экономический эффект от данных вложений.
Так например, при реконструкции микрорайона «А» города Барнаула можно получить увеличение общей площади жилья
за счет строительства мансард – на 24 тыс.м2, за счет нового строительства (встройки, пристройки) – на 10,5 тыс.м2.
При этом расчетный срок окупаемости бюджетных ассигнований составляет 13 месяцев.
В поисках инвестиций для данной темы мы разработали эскизный проект пилотного объекта на локальном земельном
участке и нашли ряд инвесторов, готовых финансировать строительство. Но город – в лице главного архитектора
– отказал нам в отводе этого земельного участка.
Поскольку наша организация является частной и работа над проектом осуществляется за счет внутренних резервов (
без государственного финансирования), на текущий момент сделано совсем немного от полного объема работ.
Но, вероятно, наступит момент, когда наши наработки и опыт будут востребованы при комплексной реконструкции микрорайонов.
