Ипотека или не ипотека?
А.А. Сердитых,
директор
Фонда развития
жилищного
строительства
В слово "ипотека" разными людьми вкладывается разный смысл. Для большинства населения под словом "ипотека" понимается возможность приобрести жилье с оплатой его в рассрочку, т.е. получение реальной возможности улучшить свои жилищные условия или приобрести хоть какую-то крышу над головой.
Госстрой России, как федеральный орган власти, координирующий работу по развитию системы ипотечного кредитования жилья в России, трактует это слово, как самодостаточную, самофинансируемую систему предоставления и рефинансирования ипотечных кредитов, предоставляемых на оплату части готового жилья по рыночным процентным ставкам.
Юристы слово "ипотека" считают синонимом слову "залог", т.е. способу обеспечения возврата долга, и сама ипотека или залог никаких доходов не может приносить.
Доходы в бюджет дают жилищное строительство и выпуск продукции предприятиями стройиндустрии.
Как известно, дом надо сначала построить, для этого необходимо иметь источники его финансирования, а затем продать, в т.ч. и за счет ипотечных кредитов.
Расчет показывает, что около 40% от суммы оплаченных строительно-монтажных работ на строительстве жилья идет на уплату налогов строительными организациями и предприятиями стройиндустрии.
Сокращение инвестиций, направляемых в жилищное строительство за счет бюджетных средств и средств предприятий, естественно, привело к сокращению ввода жилья и жилья, предлагаемого на продажу на вторичном рынке, и соответственно росту цен.
Много говорится и пишется о необходимости привлечения средств населения в жилищное строительство.
Деньги у населения действительно есть, но у кого и сколько?
Доходы населения Кемеровской области за 1 квартал 2002 года составили 27814 млн руб., а расходы 22542 млн руб., т.е. 5,272 млрд руб. остались на руках у населения или по 6,3 тыс руб. на одну семью.
Вкладов населения в банках области на начало года было около 9 млрд.руб. Есть еще на руках наличные доллары и рубли.
Та часть населения, которая не доверяет банкам и хранит свои "кровные" дома, будет вкладывать их с большой осторожностью, и только в "надежные" структуры, только в конкретную квартиру или дом.
Поэтому считаю, что привлечение средств населения возможно только в строительство конкретных жилых домов и приобретение готового жилья.
Население сегодня готово и вкладывает личные средства в жилье, но только в том случае, если человек видит, что дом, в котором он приобретет квартиру уже строится, а еще лучше - уже построен, Заказчик или Инвестор заслуживают доверия. В этом случае человек оплачивает за счет личных средств часть стоимости приобретаемого жилья, а остальное оплачивает в рассрочку в течение 10-15 лет после заселения.
Предлагаются и теоретически разработано большое количество схем привлечения средств населения в жилищное строительство через механизмы ценных бумаг и накопительных вкладов. Но серьезного развития эти схемы не получают из-за недоверия населения к финансовым структурам и банкам, а также длительности сроков, необходимых для накопления. На покупку жилья люди хотели бы получать долгосрочные займы, за которые можно рассчитаться после заселения в новое жилье.
Вопрос только - где взять деньги на строительство дома, хотя бы до 70% его готовности?
В области с 1994 года работает некоммерческая организация "Фонд развития жилищного строительства", который занимается предоставлением займов на приобретение готового жилья и приобретение квартир в строящихся домах.
Займы предоставляются Фондом за счет средств областного бюджета, переданных Фонду на возвратной основе сроком на 10 лет под 6% годовых, работникам бюджетной сферы, сельского хозяйства и других, наиболее значимых для области, отраслей.
Всего с 1994 по 2001 год Фонду передано кредитных ресурсов в сумме 80175 млн руб. и 28095 млн руб. безвозмездных субсидий, к ним привлечено 119418 млн внебюджетных средств. За счет этих сумм оплачено строительно-монтажных работ на сумму около 160 млн руб., при этом налогов Фондом уплачено 4 млн руб., предприятиями стройиндустрии и строительными организациями около 60 млн.руб., получили займы 1,7 тыс. семей, из них 1,4 тыс. работников бюджетной сферы.
Кроме того, за счет этих же кредитных ресурсов выдано 1,3 тыс. займов для приобретения жилья на вторичном рынке.
Выделение средств на приобретение жилья на вторичном рынке не дает большого экономического эффекта, т.к. привлечение внебюджетных средств составляет всего 10-15% от суммы выданных займов, остальное возвращается в течение 10 лет, нет прироста в выполнении строительно-монтажных работ и вводе жилья.
С 1999 года Фондом осуществляется финансирование строительства жилья, приобретаемого нуждающимися в улучшении жилищных условий, но не относящимися к льготной категории.
Для них Попечительским советом Фонда утверждена схема, по которой Фонд, за счет сумм, поступающих в погашение ранее выданных кредитов, финансирует строительство дома до 50%, а затем заключает договоры с гражданами.
При заключении договоров оплачивается 20% стоимости квартиры в строящемся доме, еще 30% оплачивается в течение срока строительства, оставшиеся 50% выплачиваются в течение 10 лет под 12% годовых.
С 2002 года в целях привлечения средств населения Фондом выпущены простые векселя.
Простой вексель - это ценная бумага, только не эмиссионная, т.к. некоммерческие организации в соответствии с действующим законодательством не могут выпускать эмиссионные ценные бумаги.
Условия векселя таковы - срок погашения векселя "по предъявлении, но не ранее срока, указанного в нем кредитором", как правило, через год со дня приобретения, с начислением доходов в размере восемь процентов годовых.
При этом, если приобретается векселей на сумму не менее 20 процентов стоимости предлагаемого к приобретению жилья, с владельцем векселя заключается договор, согласно которому за ним закрепляется квартира в строящемся доме, при покупке векселей на 50 процентов стоимости этой квартиры, они погашаются, средства, причитающиеся в оплату векселей направляются в оплату стоимости приобретаемой квартиры, а на оплату оставшихся 50 процентов стоимости квартиры Фондом предоставляется заем сроком до 10 лет под 2/3 учетной ставки Центрального банка.
Анализ эффективности использования средств, направляемых в жилищное строительство, по их источникам показал, что средства граждан, в том числе полученные по займам и субсидиям, в 3-4 раза используются эффективнее, чем обезличенные капитальные вложения.
Поэтому по инициативе строительного блока администрации в области в 2000-2001 годах приняты два очень важных закона – о предоставлении безвозмездных субсидий и долгосрочных жилищных займов гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.
Механизмы, отработанные Фондом и закрепленные в этих законах, позволяют средства, выделяемые на предоставление займов и субсидий, направлять в жилищное строительство.
Опыт работы Фонда доказывает – 1 рубль бюджетных средств, выделенный на предоставление займов, позволяет привлечь до 3 рублей внебюджетных средств и вернуть в бюджеты в виде налогов 1,6 рубля.
Для того, чтобы система ипотечного кредитования начала серьезно развиваться и оказывать положительное влияние на развитие предприятий стройиндустрии, подрядные строительные организации и, в конечном итоге, на поступление доходов в бюджет, необходимы оборотные средства для раскрутки этого маховика.
Под оборотными средствами надо понимать не только "живые деньги", это может быть и "незавершенка".
Привлечение средств населения в жилищное строительство путем заключения договоров долевого участия в строительстве, на мой взгляд, является для населения наиболее понятной и приемлемой формой инвестирования.
Человек видит, какой дом строится, его конструктивы, планировку квартиры, микрорайон, в котором находится этот дом.
Но, с точки зрения юридической защиты, так называемые "дольщики" сегодня абсолютно не защищены, начиная с того, что в Гражданском Кодексе, договоры долевого участия вообще не прописаны.
Деньги, полученные заказчиком от дольщиков, считаются его собственными средствами, и, в случае банкротства заказчика, включаются в его общую конкурсную массу, что делает практически невозможным их возврат дольщикам.
Т.е. при желании всегда может быть создана "пирамида" для получения денег от населения для строительства жилья и ее ликвидации в любой момент. Надежность взаимоотношений целиком зависит от порядочности Заказчика.
Привлечение средств населения через механизмы выпуска высоко надежных, обеспеченных залогом жилья ценных бумаг, является безусловно более прогрессивной формой, но эта форма рассчитана на людей, имеющих свободные средства и желающих получить от них определенный доход. Здесь основной вопрос - вопрос доверия и доходности.
Те же, кому нужно новое жилье, будут вкладывать деньги в строительство или приобретение конкретных домов или квартир, при условии получения рассрочки на сумму до 50-90 процентов стоимости приобретаемого жилья.
Необходимо активизировать выделение средств на предоставление займов и субсидий муниципалитетами и предприятиями различных форм собственности.
И здесь каждому хочется изобрести свой велосипед.
Кто-то считает, что выдать и собрать деньги "своим", не составляет особого труда - были бы деньги.
Те же, кто уже поработал в этом направлении убедились, что без создания специализированных структур здесь не обойтись.
И опять нужно волевое решение - создавать при каждом муниципалитете, предприятии эти структуры, т.е. некоммерческие или коммерческие организации, или на договорной основе передавать средства существующим структурам для предоставления займов и субсидий жителям муниципалитетов и трудящимся предприятий и организаций.
На мой взгляд, наличие большого количества мелких фондов или агентств по ипотечному кредитованию не заменит одной
или нескольких крупных структур, имеющих значительные оборотные средства, что позволяет им без особых рисков
принимать на финансирование строительства многоквартирные жилые дома или застройки микрорайонов индивидуальными
жилыми домами, выпускать ценные бумаги.
Поговорка "деньги идут к деньгам" здесь наиболее уместна и экономически оправдана.
|
