Работа на оценку:
нормативы для определения
налогооблагаемой базы
Л.К. Нефедова,
член РОО,
кандидат экономических наук,
директор Центра
по ценообразованию
в строительстве
Кемеровской области
В переходный период развития рыночных отношений становление системы ценообразования и формирование стоимости недвижимости в регионах происходит под методологическим и справочно-информационным обеспечением Госстроя России.
Оптимальное соотношение богатейшей сметно-нормативной базы, создаваемой многие годы специалистами нашей страны, и передовых методов системы управления стоимостью в странах с развитыми рыночными отношениями позволит разработать отечественную, привязанную к региональным условиям воспроизводства основных фондов, новую систему ценообразования недвижимости.
Рыночная модель ценообразования недвижимости ориентирована на интересы потребителя, когда спрос и предложение определяют цену строительной продукции, когда рыночные цены максимально учитывают потребительские свойства недвижимости, когда мотивом деятельности всех участников инвестиционно-строительного процесса является получение прибыли в условиях самофинансирования, полной хозяйственной самостоятельности и независимости внутрифирменного планирования.
Принципиальное различие системы ценообразования централизованного нормативного планирования и системы рыночного ценообразования недвижимости проявилось после либерализации цен и появления конкурентных форм реализации заказов на подряд и поставку ресурсов.
Новая система диктует необходимость отслеживания (регистрации) текущего уровня цен на применяемые в строительстве ресурсы, разработки методов отслеживания оптовых цен, поддержания в рабочем состоянии автоматизированной информации об этих ценах, разработки региональных каталогов стоимости строительства (недвижимости) по видам работ. Эта работа выполняется благодаря функционированию на местах региональных центров по ценообразованию в строительстве (РЦЦС), которые образованы по рекомендациям Минстроя, теперь Госстроя России при администрациях субъектов РФ.
Эти центры по существу представляют собой важнейшие элементы в составе Всероссийской системы информационного обеспечения участников инвестиционного процесса. В настоящее время РЦСС входят в систему государственных органов, осуществляющих функции надзора и контроля за строительством зданий и сооружений.
Региональный уровень стоимостной информации, постоянно исходящий от РЦЦС, таким образом, становится практическим воплощением главных задач ценообразования – формирования представления о реальном уровне цен, снижения стоимости конечной строительной продукции.
В условиях рыночной конкурентной среды стоимость всех ресурсов, используемых в строительстве, носит вероятностный характер, что подтверждается материалами ежемесячной регистрации (мониторинга) цен на рынке строительных работ и услуг.
Исследования по достоверности стоимостных расчетов для разных этапов инвестиционного проекта, проведенные Региональным Центром по ценообразованию в строительстве Кемеровской области, основаны на методах математической статистики и теории вероятности, применении математического аппарата для обработки результатов мониторинга текущего уровня оптовых цен.
Создание региональной системы ценообразования недвижимости, принципиально новой сметно-нормативной (справочно-информационной) базы ценообразования недвижимости является актуальным в Западно-Сибирском регионе. Эта база нормативов позволяет объективно и с наименьшими трудозатратами определить величину налогооблагаемой базы недвижимости.
В числе первых регионов страны под руководством автора разработаны территориальные сметные нормативы (КТСН). Внедрены системы укрупненных показателей, стоимости по видам работ, методологически увязанные с разработанными программно-методическими комплексами.
Основной целью настоящей работы явилось уточнение и дополнение методических основ создания региональной системы ценообразования недвижимости, разработка принципиально новой сметно-нормативной (справочно-информационной) базы ценообразования недвижимости, соответствующей требованиям построения единой методологии использования стоимостных показателей на рыночном уровне для разных этапов осуществления инвестиционного проекта.
В соответствии с поставленной целью работы были решены следующие задачи:
– выявлена система факторов, влияющих на формирование стоимости недвижимости;
– создана региональная система и методы оценки регионального регулирования цен на недвижимость:
– методика формирования регионального уровня индексов цен;
– программно-методическое обеспечение всех расчетов;
– информационное обеспечение о текущих стоимостных показателях;
– уточнены методологические основы расчетов индексов стоимости строительной продукции в условиях инфляционных процессов;
– предложена методика формирования новой базисной стоимости (в текущем уровне цен) строительства по видам работ, укрупненным показателям, конструктивным элементам (КТСН);
– обоснована необходимость использования системы укрупненных показателей в текущем уровне цен в оценочной деятельности.
Объектом исследований послужили рыночные экономические отношения среди участников инвестиционного процесса Кемеровской области, уникальные объекты реконструкции аэропорта (ИВПП, РД и перрон) г. Кемерово, гостиница «Кристалл».
Особенность работы:
– формирование региональной оценки сметных затрат на основе дополнения и изменения методологии, структуры, состава и последовательности применения новой сметно-нормативной базы на всех этапах инвестиционного цикла; создание системности регионального государственного регулирования ценообразования недвижимости;
– дополнены и разработаны укрупненные показатели стоимости строительства на основе единства нормативов для Кемеровской области (смета, составленная на основе единичных расценок – более 100 позиций, смета, составленная на основе расценок по видам работ (ПВР) – 37 позиций, смета, составленная на основе укрупнённых показателей (УПБС) – 17позиций, смета, составленная по конструктивным элементам (КЭ) – 12 позиций). Точность расчётов сметных затрат составляет от 4 до 16%.
Практическая значимость результатов работы состоит в том, что предложенные подходы и методы ценообразования недвижимости доведены до стадии завершения и используются в практике хозяйствования в условиях формирования рыночных отношений. Методики расчетов по определению стоимости недвижимости ресурсно-индексным методом внедрены на территории Кемеровской области. Впервые разработаны и изданы «Каталоги стоимости строительства по видам работ» КТСН в ценах января 1999г., методика корректировки и дополнения новых укрупненных показателей. Разработаны методические пособия, которые используются в учебном процессе.
Результаты внедрения работы и опыт практической деятельности докладывались на заседаниях Межведомственной комиссии по ценообразованию и сметному нормированию администрации Кемеровской области в феврале и октябре 1999 г., Письмом Госстроя России №ВБ-29-12/12 от 19 марта 1998 г. поддержаны разработки РЦЦС, которые согласованы с Госстроем РФ, Российской ассоциацией организаторов подрядных торгов и стоимостного инжиниринга в 1999 г., Российским обществом оценщиков Кемеровской области, введены распоряжением администрации Кемеровской области №690-р от 02.07.99 г.
РЦЦС разработаны методические принципы расчетов стоимости строительной продукции которые используются в оценочной деятельности. Аналогичные системы имеются в городах: Москва, Самара, Воронеж. В отличие от других, система нормативов разработанная РЦЦС Кемеровской области является «сквозной».
В соответствии с Постановлением Госстроя от 08 апреля 2002г. №16 «О мерах по завершению перехода на новую сметно-нормативную базу ценообразования в строительстве» определён переходный период до 01.01.2003 г, после которого будут запрещены сметно-нормативные базы 1984 и 1991 гг.
К настоящему времени РЦЦС Кемеровской области выполнено около 50% всех работ, в том числе по созданию укрупнённых нормативов (ПВР) в базе цен 2002 года.
Экономический эффект от внедрения комплекса разработок по созданию региональной системы укрупненных показателей и системы управления стоимостью строительной продукции составит не менее 10-15% от выделяемых бюджетных инвестиций.
| 
