Проблемы развития жилищного строительства
В.С. Матвеев
генеральный директор
ОАО Корпорция "Стройсиб",
член-корреспондент
Академии инвестиций
и экономики строительства
Решение жилищной проблемы, повышение доступности жилья для все большей части населения России, увеличение доли
собственников жилья является важнейшей социально-экономической задачей стабилизации общества.
В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, так как это происходит в большинстве экономически развитых странах мира.
Ситуация, сложившаяся в сфере жилищного финансирования, характеризуется следующими основными признаками:
– весьма ограниченными размерами бюджетных ресурсов, которые могли бы быть использованы на поддержку жилищного сектора, и крайне неэффективным использованием этих субсидий;
– высокими и нестабильными темпами инфляции, которые предполагают высокий риск процентной ставки при долгосрочном кредитовании, поскольку обязательства банковской системы, в основном, сконцентрированы в краткосрочных пассивах;
– высоким кредитным риском, в связи с существующей неясностью реализации прав кредитора при обращении взыскания на заложенное имущество при неплатеже по кредиту, несмотря на существующие правовые нормы;
– низкой доступностью жилья, а также резко отрицательными реальными (относительно инфляции) ставками процентов по депозитам, что делало для основных доходных групп населения со средними доходами невозможным приобретение жилья за наличные средства, а также невозможным накопить эти средства.(Уровни средних цен на жилье за 4 кв. 2001 г. и 1 кв. 2002г. по регионам Сибири приведены в таблицах I,II).
Ввод в действие жилых домов за счет всех источников финансирования в 2001 году в процентах к 2000 году по областям входящим в Сибирский Федеральный округ (рис.1) является ярким подтверждением того, что, несмотря на массу продекларированных как Федеральными органами власти, так и органами власти субъектов Федерации программных документов по увеличению ввода жилья, по многим регионам это реализовать не удается.
Анализ ситуации, сложившейся в жилищном строительном комплексе на сегодняшний день, позволяет сделать ряд выводов и предположений о дальнейших вариантах развития событий в этой сфере, а также уже сегодня четко определить роль и место органов власти, как исполнительных, так и представительных, в развитии и реальной поддержке этого весьма важного направления в социально-экономическом развитии региона.
Какие же проблемы в жилищном строительстве
не решены на сегодняшний день?
1. До настоящего времени не определены даже приоритеты развития и формирования идеологии в жилищном строительстве, а именно:
– Нет законодательного документа, определяющего «Правила учета и распределения жилья в НСО» (Областной жилищный кодекс). До настоящего времени мы пользуемся «Правилами» 1984 года, хотя давно живем в ином государстве и с иной Конституцией. (Новые «Правила», вернее проект Жилищного кодекса области был разработан еще 3 года тому назад, но, к сожалению, до сегодняшнего дня не принят).
– Нет единого толкования и единого понятия о том, что такое «социальное жилье», а отсутствие четких понятий не дает возможности подготовить программы строительства этого жилья. Если опираться на нормы гражданского кодекса, то это жилье, получаемое по договору социального найма (ордеру), а в соответствии с существующими правилами 1984 года на это жилье претендуют все, кто сегодня стоит в очереди (имеющие на одного члена семьи менее 8 кв.м жилой площади). Ни финансовое состояние семьи, ни ее возможности получить жилье иным способом не регламентируются.
– Нет нормативного документа, регламентирующего порядок строительства и сдачи жилья в аренду как муниципальными образованиями, так и хозяйствующими субъектами. Хотя федеральные правовые акты позволяют субъектам Федерации разработать и внедрить такой нормативный документ. Нужно отметить, что этот рынок сегодня востребован, но развивается стихийно. Создан ряд риэлтерских фирм, занимающихся арендой жилья совершенно без участия органов власти и по правилам и «законам», разработанными частными структурами.
– Нет до настоящего времени нормативного акта по формированию муниципального жилого фонда, т.е. фонда, не подлежащего приватизации. Например, дома для ветеранов, жилье маневренного фонда; жилье, сдаваемое в аренду; семейные детские дома, страховой жилой фонд для развития ипотечного кредитования и ситуаций, связанных с ЧС и др.
Но даже «программа», разработанная по этой тематике, не сможет быть реализована без разработки «правил игры».
Разработке и принятию таких «правил игры» сегодня препятствуют следующие нерешенные вопросы:
1. Отсутствует регламентированный источник финансирования - «Программа».
2. Отсутствует механизм привлечения средств граждан и инвесторов по реализации данных проектов, подкрепленный гарантиями Государства.
3. Не разработаны территориальные строительные нормы (ТСН).
4. Отсутствует четкая правовая база по защите прав и интересов владельцев жилых помещений.
5. Отсутствует страхование этого процесса.
6. Отсутствует корпоративная структура по координации этой деятельности, наделенная определенными полномочиями.
7. Отсутствует нормативный документ, регламентирующий порядок формирования инвестиционных ресурсов на развитие и инженерное обустройство жилищного комплекса.
Для этих целей возможно использовать финансовые ресурсы, аккумулируемые
в целевых фондах (например, дорожный фонд и др.). Источниками для формирования этих фондов могут стать:
– часть средств налога на землю;
– целевые сборы на развитие инженерных сетей при выдаче технических условий;
– нормативные в процентном отношении к объему СМР отчисления всех участников инвестиционно-строительного процесса;
– амортизационные отчисления;
– кредитные ресурсы под гарантию органов государственной власти и др.
8. К сожалению, отсутствует «работающая» программа развития жилья на селе.
Сегодня в сельской местности жилье строится в основном в районных центрах, практически прекращено в селах области
за исключением строительства жилья для специалистов под кредитование из областного бюджета.
Анализ состояния строительства жилых домов в городах и районах Новосибирской области по состоянию
на 01.01.2002 г. показывает, что объекты жилья, начатые строительством еще в 1991-93 г.,
на сегодняшний день брошены и нет перспективы по их завершению.
А некоторые объекты жилья, как, например, жилой дом в г.Татарске (смонтирован нулевой цикл и подвал),
находящийся на балансе ОАО «СМИТ», был судебными приставами выставлен на "разбор" как строительные материалы
и был демонтирован.
По состоянию на 01.01.2002 г. в городах и районах области (кроме г.Новосибирска) как незавершенное строительство
числятся 688 различных домов, жилой площадью более 400 тыс. м2.
Это, к сожалению, очень большие замороженные активы жилья при том, что проблема жилья на сегодня здесь
становится более острой, чем в г.Новосибирске.
9. Отсутствуют нормативные документы, направленные на поддержку и предоставление определенных льгот для предприятий и организаций, осуществляющих строительство жилья для своих работников на льготных условиях.
Некоторые промышленные предприятия на данном этапе имеют реальные возможности и желание осуществлять строительство жилья для специалистов. Данное строительство как это было ранее осуществляться уже не может, так как нет госкапвложений и иных государственных финансовых ресурсов, а процесс финансирования из собственных средств или заемных требует принятия "новых" правил закрепления данного жилья за хозяйствующими структурами, не ущемляя конституционных прав граждан на жилье. К тому же такое жилье можно эффективно строить не в одиночку, а «в складчину», т.е. по принципу корпоративного объединения. При этом эффективность капитальных вложений намного возрастает и средства предприятий не "замораживаются" в долгостроях. А объединение финансовых и материальных ресурсов для реализации такого проекта могут осуществлять существующие в области корпоративные структуры.
Попытка на современном этапе создания "Фонда по жилищному строительству", который с помощью государственного финансирования на первом этапе будет осуществлять строительство "элитного" жилья с последующей его продажей, а полученную прибыль направлять на строительство "социального" жилья, по низким ценам, по нашему мнению, несколько авантюристична и не имеет под собой четкой экономической и финансовой основы. Анализ продажи по высоким ценам на данный момент показывает, что пик этого бизнеса уже прошел и идет спад продаж. К тому же полученная прибыль от реализации жилья по ценам, намного превышающим себестоимость его строительства, без специального нормативного налогового документа как средства по реинвестированию на строительство дешевого "социального жилья", без правового ухода от налога будет малоэффективной.
На данном этапе строительные компании и инвесторы, работающие в жилищном строительстве, вкладывают свои и привлеченные финансовые ресурсы только в достаточно рентабельное строительство и делить эту прибыль с кем-то еще не настроены. Участвовать в строительстве социального жилья и выступать в роли подрядной организации у "Фонда" с получением за выполненный объем работ свои лимитированные в 8% плановых накоплений вряд ли их устроит. В такой программе "Фонд" должен исполнять совершенно иные функции, а органы власти должны предоставить ряд льгот как налоговых, так и по платежам за землю и энергоресурсы.
В реальной жизни, учитывая сложности по исполнению доходной части бюджета городов и районов области, весьма сложно получить такие льготы или хотя бы отсрочку этих платежей до завершения строительства дома.
Первоначальные платежи по оформлению строительства составляют от 20 до 35% стоимости жилого дома. Изымание из оборота таких сумм у строительных организаций означает их неспособность на начальном этапе финансировать начало строительства без привлеченных заемных средств инвесторов или кредиторов.
Без корпоративной связки строительных организаций и финансовых институтов это осуществить практически невозможно.
Успешно работающие в этой "связке" новосибирские строительные фирмы и банковские структуры тому пример.
Эту проблему можно решить также предоставлением отсрочки первоначальных платежей до завершения строительства, путем отчисления муниципальным органам части построенного жилья.
Предлагаемая сегодня областной администрацией структурная и финансовая реорганизация в инвестиционно-строительном
процессе с использованием государственных финансовых ресурсов путем централизации этих средств и управленческих функций
у областных структур,
по нашему мнению, приведет не к росту объемов строительства жилья, а к уменьшению
по следующим причинам:
1. Главы районов и городов, не имея в своем бюджете финансовых ресурсов на капитальные вложения,
лишаются возможности активно влиять на финансовое сопровождение строительного процесса.
Финансирование строительных объектов без авансирования сельским организациям практически невозможно.
Областных нормативных документов по авансированию до настоящего времени нет, а использование средств
районных бюджетов невозможно, так как они постатейно "меченые" и их использование четко регламентировано.
2. Финансирование работ из областного бюджета в большой степени носило и носит субъективный характер.
Это приводит часто к тому, что где-то "густо", а где-то "пусто".
3. Система существующего неритмичного финансирования приводит не к укреплению сельских строительных организаций, а к их дальнейшему развалу и банкротству.
4. Реформирование структуры "власти" в области, т.е. формирование муниципальных органов власти, непременно приведет к повышению уровня самостоятельности муниципальных образований по вопросу формирования бюджета и планов социально-экономического развития территорий, а это опять должно привести к реформированию структуры государственного инвестирования строительного комплекса, что тоже скажется на результатах работы по развитию строительства жилья в последующие годы не в лучшую сторону.
Поиск новых вариантов решения проблемы обеспечения жильем граждан на базе рыночного, а не административно-распределительного подхода трудно переоценить - проблема недостаточной обеспеченности жильем остается острейшей социальной проблемой, способной генерировать негативное отношение новых поколений к проводимым в стране экономическим реформам.
Основные источники средств для приобретения жилья населением приведены на рис.1.
Главная цель сегодня - создать работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со средними доходами,
основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке
за счет собственных средств граждан, наряду с прежней ориентацией жилищной политики государства на нужды социально
незащищенных групп населения.
|
