Основные положения концепции комплексного
градостроительного подхода
к проблемам социально-экономического развития городов
А.Н. Береговских,
начальник
отдела кадастра
ГУ «Центр ТИ ОО»
В основе предлагаемой концепции, заложено представление Города, как саморазвивающейся системы, созданной Природой и Человеком.
Система "Город" представляет собой великое множество частиц, которые по своим основным свойствам и характеристикам можно подразделить на системные блоки, находящиеся в постоянной зависимости друг от друга, наполненные противоречиями и в то же время, представляющие единое целое.
Сущность системы заключается в единстве, неразрывности "процесса" и "места" деятельности людей, поэтому любая работа о планировании городского развития должна основываться на единстве пространственного и территориального планирования основных функциональных элементов городской системы. Городская территория должна рассматриваться как пространственная организация городских процессов, развивающихся в многомерном пространстве функциональных связей. при всей полноте его свободы, гарантированной демократическим обществом, в общих чертах
Главной задачей при достижении градостроительного эффекта является разрешение противоречий между различными категориями населения, между различными сферами влияния, между различными видами деятельности и т.д.
Главный тезис концепции – устойчивое социально-экономическое развитие городов может быть достигнуто при обеспечении
условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах общества и граждан.
Эти условия могут быть созданы только при обязательности и одновременности функционирования пяти подсистем.
Необходимо:
1. Создание единой системы законодательного, нормативно-правового, методического и организационного обеспечения градостроительных и земельно-имущественных отношений.
2. Реформирование градостроительного проектирования в соответствии с новыми социально-экономическими условиями общества.
3. Развитие градостроительной экономики как научного метода, работающего на создание единого гармоничного экономического и территориального пространства.
4. Формирование автоматизированной обобщенной базы территориального развития городов, работающей в режиме информационно-аналитического инструментария аппарата управления.
5. Создание центра управления проектами градостроительного планирования.
Создание единой системы законодательного, нормативно-правового, методического и организационного обеспечения градостроительных и земельно-имущественных отношений.
В системе российского права до сих пор нет ясности и четкого законодательного определения трем сферам общественных отношений – земельным, имущественным и градостроительным. От имени государства и муниципалитетов регулированием названных отношений уполномочены заниматься организации различных ведомств, деятельность которых часто не согласована и противоречива, как будто предметами этой деятельности являются обособленные отрасли городского хозяйства. Когда, даже на первый и неискушенный взгляд, сама мысль о противоречиях земельных, имущественных и градостроительных отношений кажется противоестественной, потому что относятся они к одной и той же нравственной и социальной категории – это общественные отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими и физическими лицами по поводу осуществления деятельности по использованию, созданию, развитию, реконструкции и сохранению отдельных объектов недвижимости и городской территории в целом.
Но это, безусловно, непростые отношения и не могут быть отрегулированы ни на "бытовом уровне", ни на уровне "культуры и добропорядочности". Только законодательное обеспечение, включающее в себя правовые, организационные и методические основы, способно навести порядок в процессах развития рынка недвижимости и хитросплетениях структуры российского права.
Реформирование градостроительного проектирования.
Градостроительным кодексом РФ дается определение градостроительству как деятельности государственных органов, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц в области градостроительного планирования развития территорий и поселений, определения видов использования земельных участков, проектирования, строительства и реконструкции объектов недвижимости с учетом интересов граждан, а также национальных, историко-культурных, экологических, природных особенностей указанных территорий и поселений.
Градостроительное право – это эмпирическое право, находящееся в постоянном движении и развитии, и может быть подвержено коньюктурным или политическим влияниям, поэтому оно должно обладать таким процедурным механизмом, который обеспечит принятие наиболее справедливых решений.
Идеально, Градостроительное право – это право гармонии и согласия, возможной "справедливости" в отсутствии "справедливости" идеальной.
Основные источники градостроительного права – Градостроительный кодекс РФ и Градостроительные уставы муниципальных образований, но наиболее конкретным, а потому особенно важным, источником градостроительного права на местном уровне являются правила землепользования и застройки городов, которые должны разрабатываться в составе генеральных планов и являться их основной утверждаемой частью. Правила должны стать "ключом" в сложные, и часто непонятные субъектам градостроительной деятельности, лабиринты градостроительной документации, т.к. содержат выводы, вытекающие из проектов, и формируют их в конкретные условия разрешенного использования территориальных образований городов.
Еще более конкретным источником градостроительного права представляется градостроительный паспорт объекта недвижимости.
Градостроительный паспорт играет роль переходного элемента от публичного права к праву частному, т.к. содержит перечень видов разрешенного использования конкретного объекта недвижимости, а также ограничения на его использование. Градостроительный паспорт – это юридический документ, устанавливающий право на градостроительное использование сформированного объекта недвижимости.
Реформирование градостроительного проектирования в соответствии с новыми социально-экономическими условиями общества, развитием рынка недвижимости и земельно-имущественных правоотношений.
Современные демократические преобразования государства полностью исключили возможность применения традиционных методов градостроительного проектирования. Начиная от генерального плана развития города и заканчивая проектом застройки микрорайона, градостроительная документация нуждается в реформировании, т.к. современная градостроительная политика заключается не в четком планировании и контроле всех этапов градостроительной деятельности (от зарождения концепции генерального плана до ввода конкретных объектов строительства в эксплуатацию), а в создании условий для устойчивого развития городов.
Градостроительная документация должна стать средством реализации и управления процессами развития города, представлять собой систему взаимосвязанных документов, непрерывно обновляющихся и разрабатывающихся в связи с изменением социально-экономических условий и возникающих потребностей по развитию материально-пространственной среды.
Генеральный план развития города представляет собой основу для установления административно-правовых отношений в сфере градостроительной деятельности или градостроительную доктрину развития конкретного города. Генеральный план определяет планировочный каркас и функциональное зонирование территории города.
Схемы градостроительного зонирования устанавливают приоритетные функции территориальных зон на основе генерального плана развития города, создают структурную основу для разработки правил застройки и землепользования, а также градостроительной оценки территорий города и государственной кадастровой оценки городских земель.
Проекты градостроительной организации территорий устанавливают красные линии и линии регулирования застройки, разрешенное использование территориальных образований, планировочные ограничения и градостроительные регламенты, в том числе территорий, включенных в фонд перераспределения городских земель.
Проекты межевания территорий устанавливают границы и определяют размеры земельных участков с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов, действующих на период застройки территорий, и являются основанием для оформления правоустанавливающих документов на использование земельных участков. Этот новый вид градостроительной документации неоднозначно принимается специалистами в области градостроительного проектирования по причине сельскохозяйственного оттенка в его наименовании, хотя более уместным было бы назвать этот вид проектом городского землепользования. Но сам факт того, что на федеральном уровне принято решение о том, что определение границ земельных участков, с целью их предоставления собственникам городской недвижимости, и установление правового режима городских землепользований невозможно без разработки и утверждения градостроительного проекта, необходимо оценить как важный, позитивный шаг в развитии земельно-имущественных и градостроительных отношений. В городе Омске авторами настоящей работы предложена методика разработки проектов межевания городских территорий, в основе которой заложен комплексный анализ эффективности современного и перспективного землепользования.
Проекты границ земельных участков разрабатываются на основе проектов застройки или проектов межевания и содержат все необходимые сведения о градостроительных требованиях к использованию предоставляемых земельных участков. Разрабатываются при оформлении право устанавливающих документов.
И как результат последовательной деятельности в области градостроительного проектирования, при условии нормативно-правового обеспечения земельно-имущественных отношений, каждый владелец недвижимости или лицо, имеющее намерения создать этот объект, будет иметь возможность получить Градостроительный паспорт – документ, выдаваемый органом архитектуры и градостроительства администрации города, удостоверяющий градостроительное право на использование конкретного объекта недвижимости (в т. ч. земельного участка) и содержащий установленный перечень сведений о данном объекте .
Развитие градостроительной экономики, как научного метода, работающего на создание единого, гармоничного экономического и территориального пространства.
Одной из важнейших стратегических целей государственной политики в области создания условий устойчивого экономического развития Российской Федерации является эффективное использование земли и иной недвижимости всех форм собственности в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан. Однако достижение указанных целей сдерживается рядом нерешенных проблем в области реформирования земельно-имущественных и градостроительных отношений, снижающих социально-экономический потенциал развития городов.
Главным принципом развития градостроительной экономики является принцип экономической эффективности планируемых и осуществляемых действий. Это значит, что ни одно решение власти относительно установления требований к использованию недвижимости или при определении требований к объекту нового строительства не должно приниматься без экономического обоснования, доказывающего выгодность решения и для города и для заказчика.
Итак, развитие градостроительной экономики имеет целью достижение устойчивого развития городов или создание условий для планомерной и последовательной реализации государственной политики по обеспечению эффективного использования земли и иной недвижимости, активному вовлечению их в хозяйственный оборот и стимулированию инвестиционной деятельности на рынке недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан.
Формирование автоматизированной обобщенной базы территориального развития города, или муниципального градостроительного кадастра.
Для обеспечения взаимоувязанной деятельности всех структур, которые работают в сфере управления и развития рынка недвижимости необходима единая информационно-аналитическая система территориального развития, созданная средствами ГИС-технологий.
Геоинформационное обеспечение органов государственного управления и муниципалитетов представляет собой элемент кардинальной перестройки в решении управленческих задач, в вопросах оперативного управления экономикой, землепользованием и планированием городского развития, использования природных ресурсов, в области мониторинга экологического состояния и следовательно в методологии создания кадастровых систем. Все кадастровые системы, содержащие информацию о состоянии или планировании городской среды, должны создаваться по единой комплексной программе, разработанной на основе принципов системного подхода к разработке организационных проектов.
Создание центра управления проектами градостроительного планирования.
Основой для создания такого центра является обобщенная информационная база, содержащая комплексные сведения о сформированных объектах недвижимости (или массив документов градостроительного кадастра "Современное состояние территории"), которая поступает в оперативное пользование налоговых органов и департаментов недвижимости, что позволит обеспечить действительный контроль за уплатой налоговых и арендных платежей. Реформа включает и развитие служб контроля за эффективностью использования недвижимости, а также развитие служб инвестиционной политики и экономики землепользования, работающих на основе результатов государственной кадастровой оценки городских земель, правил застройки и землепользования и сформированного, в результате работ по комплексной инвентаризации недвижимости и разработки проектов межевания городских территорий, фонда перераспределения городских земель. Все перечисленные документы обеспечивают оперативность контролирующих служб в том случае, если они являются информационными ресурсами градостроительного кадастра.
| 
