С мыслью о будущем
Л.К. Маслова,
зам. генерального директора
ОАО «Омскгражданпроект»,
заслуженный архитектор России
Институт «Омскгражданпроект» изначально является основным проектным институтом города, который вот уже без малого 70 лет занимается градостроительством города и всего региона в целом.
Как и во всей России, главенствующее развитие стройкомплекса многие годы определяло градостроительную доктрину в жилищном строительстве, диктуя и качество жилья, и облик жилых домов, кварталов, микрорайонов.
Омск, основной градообразующей которого долгие годы являлись мощные предприятия ВПК, развивался и строился за счет инвестиций этого комплекса. Развитие оборонных предприятий влекло за собой и развитие жилищно-социальной инфраструктуры региона.
На протяжении практически всего своего существования проектирование в институте также было подчинено реализации программ ВПК.
Изменение государственной политики по отношению к ВПК привело, практически, к кризису жилищного строительства в регионе. Если в середине 80-х годов в области строилось 1300 тыс. кв. м жилья, то в 2000-е годы это всего лишь 300 тыс. кв. м жилья, притом, что потребность в жилье по-прежнему высока.
Помимо объективных причин падения объемов строительства жилья, таких как снижение объемов бюджетных инвестиций всех уровней, а также капитальных вложений предприятий и организаций всех форм собственности, кризис обусловлен особенностями состояния базы омской индустрии, ориентированной, в основном, на полносборное домостроение на привозном сырье (цемент, щебень, металл), при отсутствии местных основных строительных материалов, включая теплоизоляционные, отделочные, кровельные.
В целом стройкомплекс представлял собой слаженный механизм – «строительный конвейер». Его экономический эффект определялся объемами жилищного строительства и полнотой загрузки домостроительных комбинатов. Строительство было ориентировано на возведение серийных многоэтажных жилых панельных домов в условиях централизованного финансирования и административного планирования.
Расширенное воспроизводство жилья не возможно без инвестиций. На сегодня отсутствует механизм инвестирования в строительство нового жилья, который смог бы обеспечить постоянный во времени приток капвложений и удовлетворил бы интересы участников инвестиционного процесса. Государство не в состоянии решить самостоятельно жилищную проблему – в бюджете нет достаточно средств, потребности города в инвестициях составляют не менее 1500 – 2400 млн руб. в год.
Строительный комплекс сегодня "настроен" только на удовлетворение потребностей в жилье со стороны наиболее обеспеченной части населения, но этот сегмент рынка в настоящее время насыщен (объемы строительства и продаж жилья свидетельствуют об этом). Строительный комплекс не удовлетворяет потребность в жилье со стороны социально более значимых групп горожан – лиц со средними доходами и с доходами ниже среднего уровня. Причины отчасти лежат в низкой платежеспособности населения и высокой цене строительства.
Современное жилищное строительство в городе представляет собой индивидуальные разрозненные объекты – это штучное производство, оно изначально более дорогое.
Причины высокой себестоимости строительства кроются в большой материалоемкости строительства, а также длительности и дороговизне инвестиционного цикла, (в том числе длительность и дороговизна процедур согласований, получения тех. условий), к тому же основная тяжесть развития городской инфраструктуры, инженерного освоения площадки ложится на плечи заказчика, в конечном итоге – потребителя, покупателя жилья, уменьшая его платежеспособность, поэтому потребность в жилье остается неудовлетворенной для многих граждан.
Институт, который по указу правительства с 1994 года стал акционерным обществом, в полной мере ощутил холодное дыхание кризиса стройкомплекса.
Анализируя ситуацию, в условиях падения объемов работ, хронических неплатежей, руководство института предприняло все возможные средства и способы, чтобы сохранить творческий потенциал. Более того, перед коллективом ставится задача разработать систему жилищного строительства, исходя из потребностей всех социальных групп, предложить жилье определенной цены и качества.
Главная задача – максимальное снижение себестоимости при минимальных затратах на последующую эксплуатацию.
В 1998 году институт приступил к разработке "Концепции многоэтажного строительства на основе "Гибкой системы домостроения",
как альтернативы ранее существующим принципам многоэтажного крупнопанельного домостроения.
Цель "Концепции":
– удовлетворение потребностей граждан в жилье путем расширения рыночной ниши в диапазоне средних и низких цен за счет применения поточного метода организации строительным производством и инвестициями в жилищном строительстве;
– поддержка местных производителей строительных материалов и конструкций и создание предпосылок для организации на базе существующих предприятий производства новых строительных материалов: ячеистых бетонов, эффективных утеплителей, герметиков, пластификаторов, фасадных и кровельных материалов и т. п.;
– загрузка мощностей строительных организаций;
– привлечение предприятий ВПК к созданию и производству современной строительной оснастки и оборудования для систем инженерного обеспечения.
Концепция предусматривает снижение себестоимости жилья за счет:
– снижения материалоемкости и трудоемкости строительства путем применения прогрессивных конструкций и передовых технологий, в частности возведения зданий в монолитных конструкциях с использованием мелко щитовой опалубки;
– сосредоточения строительных мощностей на одной площадке, что позволит уменьшить простои за счет свободы маневра и снизить затраты на перебазировку и передислокацию;
– оптимизации поставок строительных материалов с целью снижения их стоимости;
– уменьшения накладных расходов за счет сокращения продолжительности строительства объектов, снижения материалоемкости и оптимизации структуры подрядных строительных организаций.
Концепция предусматривает также снижение себестоимости за счет сокращения инвестиционного цикла через:
– совмещение в одном лице функций заказчика, проектировщика, застройщика;
– совмещение и уплотнение во времени проектных и строительных работ;
– строительство и сдачу объектов в эксплуатацию очередями (градостроительными комплексами);
– создание системы управления инвестиционным циклом на всех стадиях реализации проекта.
Разработанная "Концепция жилищного строительства" представлялась институтом на различных выставках и смотрах и отмечена соответствующими дипломами:
Золотая медаль международного выставочного центра «Интерсиб-2002», г. Омск, «Современные конструкторско-дизайнерские решения (застройка жилого квартала «Кристалл» в городе Омске)».
Малая золотая медаль и диплом конкурса Сибирской ярмарки «Стройсиб-2002», г. Новосибирск, «Создание и внедрение гибкой архитектурно-планировочной и инвестиционной системы строительства жилья».
Диплом I степени III специализированной выставки «Город 2002», г. Тюмень, «Разработка и внедрение проектов в области индивидуального строительства».
В июле текущего года институт провел презентацию проекта «Жилой квартал в микрорайоне №4 на ПВИ «Кристалл», в котором отражены основные принципы гибкой системы домостроения (ГСД).
В основу методики разработки ГСД положен принцип последовательного наращивания элементов типизации, а также унификации и стандартизации. За исходный планировочный элемент типизации (основное конструктивное решение) принимаются габариты группы квартир на одном этаже блок-секции, компоновка каждой из которых в пределах планировочного элемента определяется заказами физических лиц, корпораций или администраций (мэрий). В проекте преобладают квартиры социального и среднего уровня. Дома скомпонованы из секций, имеющих различные наборы квартир, в том числе квартир для маломобильного населения. Использование планировочных элементов с типизацией позволяет оперативно с помощью компьютерных программ изменять планировку квартир и проектировать дома и кварталы в соответствии с пожеланиями заказчиков.
Предусматривается удовлетворение запросов заказчиков по планировке, возможность перепланировки и переоборудования внутреннего пространства квартиры в процессе эксплуатации в зависимости от изменения состава семьи или ее потребностей на протяжении всего существования дома (100-150 лет). Квартиры должны оставаться удобными в любой период жизни семьи.
Обеспечена ремонтопригодность дома, возможность замены вышедших из строя или устаревших систем жизнеобеспечения благодаря сосредоточенности всех инженерных коммуникаций в вертикальных стволах с поквартирной разводкой. По желанию заказчика могут быть установлены квартирные приборы учета и регулирования расхода энергоносителей всех видов, а также выполнено подключение к информационным сетям (Интернет, охрана дома и т.д.) с помощью оптоволоконных линий. Подъезды могут быть оборудованы домофонами. Инженерные решения, принятые в ГСД «Кристалл», создают необходимые условия для реализации реформы ЖКХ в полном объеме.
Проектом предложена разработка рациональной конструкции зданий шириной 15 метров различной этажности (3-17 этажей) с многовариантными по планировке и оборудованию квартирами высокой комфортности.
В проекте представлена многовариантность объемно-пространственных решений: мансарды, второй уровень и эркеры – на всех этажах; на первом этаже – автономный вход в квартиры, встроенно-пристроенные помещения общественного назначения; в техническом и подвальном этажах – гаражи и автостоянки, многовариантность фасадных решений и ограждающих конструкций.
Проектируемый в Омске квартал расположен на пересечении общегородских магистралей – проспекта Комарова и бульвара Архитекторов вблизи парковой зоны в березовых колках, которые будут сохранены и дополнены декоративными породами для формирования внутриквартального сада. При общей площади жилого квартала 16,3 га зеленые насаждения занимают 5,2 га. Для защиты от шума жилье отнесено от магистралей на 40-50 м. Школа расположена рядом с жилым кварталом в комплексе со школой юннатов и детско-юношеской конноспортивной школой. Детально проработаны внутреннее пешеходно-транспортное кольцо и въезды в подземные автостоянки. На всех пешеходных направлениях в местах пересечения с проездами предусмотрены пандусы для передвижения маломобильных групп населения. Дома ориентированы так, чтобы обеспечить оптимальную инсоляцию.
В проекте принято следующее расчетное соотношение числа стандартных квартир: однокомнатных площадью 45,8 кв.м. – 20,8%, двухкомнатных площадью 66,0 кв. м – 20,7%, трехкомнатных площадью 94,2 кв. м – 51,7%, четырехкомнатных площадью 123,5 кв. м – 6,8%. Общее число квартир в квартале 1321, в том числе в первом комплексе 254. Данное соотношение может быть изменено в соответствии с конкретными запросами инвесторов.
В коммунальной зоне квартала предусмотрены автономная котельная на природном газе и пожарное депо. Сетевое хозяйство запроектировано с учетом энергосбережения и максимальной надежности. Предусмотрена разгрузка мусоропроводов в передвижные контейнеры и механизация подачи их к мусоровозам. Квартал газифицирован. Запроектированы 100%-ная телефонизация и антенные системы, включая параболические.
Во встроенно-пристроенных помещениях запроектированы детский сад-ясли на 140 мест, поликлиника для взрослых на 170 посещений в смену, магазины по продаже продовольственных и непродовольственных товаров, предприятия общественного питания и бытового обслуживания.
Предлагаемая Концепция многоэтажного жилищного строительства на основе ГСД на примере пилотного проекта комплексной застройки жилого квартала "Кристалл " позволит как запускающая программа детально, на конкретных примерах отработать основные направления реформ ЖКХ и строительства жилья, разработать и внедрить программы:
– производства строительных материалов из местных ресурсов (включая подпрограммы по наружным отделочным материалам, по производству местных теплоизоляционных, отделочных и кровельных материалов);
– программу конверсии в части производства на омских предприятиях ВПК строительной оснастки, систем оборудования и приборов инженерного обеспечения;
– в рамках региональной жилищной программы разработать комплексную городскую ипотечную жилищную программу, которая позволит гражданам со средними доходами и сбережениями самим решить свои жилищные проблемы, а также подпрограммы адресной поддержки социально не защищенных категорий граждан в получении социального жилья;
– реализация пилотного проекта позволит конкретно решать вопрос развития малого бизнеса в городе (программы участия омских предпринимателей в развитии социальной инфраструктуры, в организации обслуживания и эксплуатации жилья на примере микрорайона "Кристалл", в т.ч. отработка вопросов передачи жилья в доверительное управление), разработать региональные нормы, отработать систему информационного сопровождения строительства, обеспечивающую открытость финансовых потоков, а значит, и рост налоговых поступлений, оптимизировать продолжительность и управление инвестиционно-строительным циклом, осуществлять мероприятия по снижению стоимости эксплуатации жилья.
В целом реализация проекта "Кристалл" позволит выйти на качественно новый уровень решения жилищного вопроса. Гибкая система домостроения – это комплексная система, которая дает жилье такого уровня себестоимости при технически минимально возможных затратах на последующее содержание жилья, что можно удовлетворить весь спектр потребности в жилье: и элитное жилье, и жилье социальное (дешевое, компактное, сверхэкономичное в содержании, но с необходимым набором социальных и коммунальных благ), и жилье для среднего класса (минимальная стоимость строительства и эксплуатации, возможность дальнейшего улучшения, возможность применения механизмов поддержки платежеспособного спроса через кредитование).
По итогам прошедшей презентации, на которой присутствовал губернатор области Л.К. Полежаев, проект получил высокую оценку, и самое важное, что в настоящее время принято решение о начале реализации его уже этой осенью.
Для института это решение означает новый этап в проектировании, в кардинальном переходе на качественно иной принцип проектирования жилья, при котором основным элементом типизации является условные габариты квартиры, из которых набираются блок-секции, жилые дома, кварталы, микрорайоны. Такой системный подход позволяет изначально оптимизировать номенклатуру квартир, лестничных и лифтовых узлов и, следовательно, уменьшить номенклатуру изделий (строительных конструкций), существенно снизить материалоемкость зданий (на 35–40%), таким образом, значительно удешевляя стоимость строительства жилья.
Отдельные проекты жилых домов с использованием элементов гибкой системы домостроения институт проектирует для строительства в г. Сургуте, г. Пыть-Яхе, р.п. Пойково.
При строительстве объектов по проекту ГСД наряду с известными отечественными и импортными материалами и оборудованием, как в монолитном, так и в сборном варианте, намечено использовать разработки СибАДИ. Так, применение высокопрочного быстротвердеющего бетона на модифицированном вяжущем, способного благодаря особым добавкам и обработке интенсивно набирать прочность без прогрева при отрицательной температуре до минус 15-20 градусов, позволит в условиях Севера продлить строительный сезон на 1,5-2 месяца. Пенобетон плотностью от 400 до 1000 кг/м3 на высококачественном протеиновом пенообразователе используется для утепления не только наружных стен и кровли – более плотные разновидности применяют как подготовку под полы и для устройства внутренних перегородок. Отделочные составы на модифицированных вяжущих для наружных и внутренних работ на практике подтвердили свое высокое качество. Разработано и создано оборудование для приготовления этих материалов. Разработаны и применяются составы сухих смесей, не уступающие импортным аналогам, но более дешевые. Как первый опыт монолитного строительства в г. Омске с элементами вышеназванной «Концепции» ведется строительство 9-этажного жилого дома в микрорайоне «Куйбышевский».
Осознавая, что представленный проект не является открытием мирового масштаба, что это всего лишь активное внедрение современных строительных технологий, специалисты института в полной мере понимают значимость этих решений для развития жилищного строительства в регионе.
|
