О "методе применения банков данных..."
и проблеме использования укрупненных показателей стоимости
при формировании оценки стоимости строительства объекта
А.Г. Кузьминский,
к. т. н., профессор НГАСУ,
действительный член Международной академии
инвестиций и экономики строительства
В.С. Матвеев,
генеральный директор
ОАО “Корпорация “Стройсиб”,
член-корреспондент Международной академии
инвестиций и экономики строительства.
В.Ю. Шаповалов,
аспирант кафедры экономики строительства
и инвестиций НГАСУ.
Для принятия решения об инвестировании строитель-ства инвестор вынужден формировать оценку стоимости строительства объекта. Чтобы снизить сроки и затраты на формирование оценки стоимости строительства объекта, ин-вестор, традиционно, оценки стоимости строительства объ-екта формирует с использованием укрупненных показателей стоимости (УПС).
Концепцией ценообразования и сметного нормирования в строительстве [1] предлагается оценку стоимости строи-тельства по объектам, аналогичным по функциональному назначению, формировать, в частности, “методом приме-нения банков данных о стоимости ранее построенных или законченных проектированием зданий и сооружений”.
В связи с этой рекомендацией, возникает серьезный воп-рос - может ли быть такой метод в составе методов действу-ющей системы ценообразования и сметного нормирования (СЦ и СН).
В старой СЦ и СН, с позиций новой (действующей) СЦ и СН, инвесторы формируют единственный вид цены на строительную продукцию - “сметную стоимость стро-ительства” в базисном уровне сметных цен на ресурсы и тарифы, постоянной на всех стадиях инвестиционного цикла - проектирования, строительства и на момент ввода объекта в эксплуатацию, и на ее базе, в составе проекта, на основа-нии требований ГОСТа 21.109-80, формировали УПС на потребительскую единицу мощности. Так создавался банк данных - УПС. В условиях старой СЦ и СН УПС оставались достоверными длительный период времени, а именно до вво-да Госстроем СССР новой сметно-нормативной базы (1955, 1968, 1978, 1984, 1991 г.).
Идею методики формирования региональных (террито-риальных) УПС по зданиям или сооружениям, законченных проектированием, в общем виде, можно выразить моделью (1).
В условиях старой СЦ и СН суть метода применения банков данных о стоимости ранее построенных или окон-ченных проектированием объектов проста, так как сметная стоимость строительства объекта аналога определяется как произведение УПС на мощность объекта по проекту.
В общем виде, метод описывается моделью (2).
В условиях действующей СЦ и СН инвестор на здание или сооружение формирует минимум две цены на строитель-ную продукцию: до начала строительства - оценку сметной стоимости строительства объекта (ОСССО), и на момент ввода объекта в эксплуатацию - инвесторскую сметную сто-имость строительства (ИСССО) [2,3]. Инвестором ОСССО может формироваться в базисном и текущем уровне сметных цен на ресурсы и тарифы, а ИСССО - только в текущем уров-не сметных цен на ресурсы и тарифы.
Напомним, что по конкретному построенному зданию суммы двух различных сметных цен на строительную про-дукцию (ОСССО и ИСССО) существенно отличаются.
Сумма разницы (.) между ИСССО и ОСССО (сформиро-ванной в текущем уровне сметных цен на ресурсы и тарифы) при условии взаиморасчетов между инвестором и подрядчи-ком в объемах открытой договорной цены определяется по формуле (3).
Укрупненные показатели стоимости сформированные на основании этих цен на строительную продукцию, отражают достоверный (реальный, объективный) уровень затрат пред-шествующих инвесторов только на момент их формирования. Но на момент использования, то есть момент формирования оценки стоимости строительства объекта аналога “методом применения банков данных” УПС будут недостоверными. Это объясняется тем, что этим методом в ОСССО учиты-вается тот уровень затрат, который учтен в составе УПС на момент его формирования. Таким образом, методом примене-ния “банков данных”, на момент счета, невозможно сформи-ровать ОСССО ни в базисном, ни в текущем уровне сметных цен на ресурсы и тарифы.
Теоретически “методом использования банков данных” можно получить достоверный уровень затрат в составе оцен-ки сметной стоимости строительства, только в одном случае, в случае когда совпадают моменты формирования УПС (и только по объектам законченным строительством) и оценки стоимости строительства.
Учитывая вышесказанное, напрашивается вывод, что никакого метода, как “метода применения банков данных”, в составе методов, в действующей СЦ и СН не может быть.
В условиях действующего ценообразования достовер-ный уровень оценки стоимости строительства может быть сформирован при наличии регионального банка достоверных УПС и использования метода, который позволяет сформиро-вать ОСССО в текущем уровне сметных цен на ресурсы и тарифов на конкретный момент счета. Такие методы форми-рования в составе СЦ и СН есть, это - базисно-индексный, базисно-компенсационный, объемный, ресурсно-индексный, ресурсно-компенсационный, ресурсный.
Однако, прежде чем реализовать идею использования банка данных УПС, на наш взгляд необходимо решить две проблемы – проблему формирования достоверных УПС и проблему их использования.
Состав и содержание УПС должно удовлетворять при-нципам действующей СЦ и СН и требованиям методов фор-мирования.
С позиций принципов СЦ и СН УПС должны обеспечи-вать формирование ОСССО в достоверном уровне сметных затрат, а с позиций требований методов формирования, в составе УПС должен быть набор ресурсов.
На наш взгляд, достоверный уровень ОСССО обеспе-чивается в том случае, если УПС будет формироваться на основании данных затрат только по построенным зданиям
и сооружениям, а не законченным проектированием. Тогда в качестве базы счета УПС выступает ИСССО. При этом, условии УПС по зданиям и сооружениям функционального назначения – , в базисном уровне сметных цен на ресурсы и тарифы для конкретного территориального района - , рассчитывается по рекоменду-емой формуле (4).
Набор ресурсов в составе , то есть на еди-ницу мощности, формируется на наборе ресурсов, опре-деляемом проектным решением здания или сооружения , по формуле (5).
Норма набора ресурсов в составе УПС, используется с конкретной целью в методах формирования ОСССО. Так, при формировании ОСССО индексными методами (базисно-индексный и ресурсно-индексный) набор ресурсов использу-ется для формирования индекса изменения стоимости СМР, а при формировании компенсационными методами (базис-но-компенсационный и ресурсно-компенсационный) – для определения суммы компенсации.
Учитывая, что с 01.01.2001 года Госстроем РФ вводится новая сметно-нормативная база, возникает необходимость пересчета УПС в новый базисный уровень сметных цен на ресурсы и тарифы.
Пересчет существующих УПС (сформированных в ба-зисном уровне 1984 г.) в новый базисный уровень 01.01.2001 г., может быть выполнен с помощью регионального индекса, действовавшего до 31.12.2000 г., то есть индекса IV квартала 2000 года.
Предлагаемая нами методика и модели формирования ОСССО методами Госстроя РФ с использованием УПСС (ук-рупненных показателей стоимости строительства), изложены в статье [4].
ВЫВОДЫ:
1. В составе методов формирования сметных цен на строительную продукцию, или группы сметных затрат в их составе, рекомендованных Госстроем России, «метода применения банков данных о стоимости раннее построенных или законченных проектированием зданий или сооружений» не может быть, так как принципы этого метода противоречат принципам действующей СЦ и СН;
2. ОСССО может быть сформирована с использованием региональных УПС, (но с новым содержанием) одним из возможных методов СЦ и СН – базисно-индексным, базисно-компенсационным, ресурсно-индексным, ресурсно-компен-сационным или ресурсным;
3. Достоверность суммы ОСССО в условиях действую-щей СЦ и СН обеспечивается в том случае, если банк данных УПС будет формироваться на основании информации только по построенным зданиям или сооружениям.
Литература:
1.Основные положения (концепция) ценообразования и сметного нормирования в строительстве в условиях рыноч-ных отношений // Строительная газета.-1993.-No45.
2.Кузьминский А.Г., Щербаков А.И. Ценообразование и сметное нормирование в строительстве. Изд. 2-е перераб. и доп.- Новосибирск: НГАС, 1997.-239 с.
3.Кузьминский А.Г. Систематика методов и моделей формирования цен на строительную продукцию.- Новосибирск: САН и НГАСУ, 2002.-181 с.
4.Кузьминский А.Г., Шаповалов В.Ю. Методика формирования оценки сметной стоимости строительства объекта на предпроектной стадии с использованием укрупненных смет-ных норм // Изв. вузов. Строительство.- 1999.-No12.- с.45-51.
|
